Artículo comentado por: Martín Mejorada

Publicado en: Diario El Comercio el miércoles 27 de mayo del 2015

Trabajadores de la SUNARP denunciaron que la red Orellana hizo uso de documentación falsa y laudos arbitrales amañados para apropiarse ilícitamente de inmuebles debidamente inscritos.

Rodolfo Orellana siempre se jactó de conocer muy bien la ley. Virtud que, como ya conocemos, habría convertido en vicio para así identificar vacíos y deficiencias legales que le habrían permitido penetrar en diversas organizaciones públicas a efectos de cometer actos delictivos. No obstante, sorprende en particular la facilidad con la que se vulneró una institución que justamente es la encargada de velar por la seguridad y la transparencia del tráfico jurídico en el país: la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (SUNARP).

Inocencia interrumpida.

La SUNARP es una entidad del Estado adscrita al Ministerio de Justicia que se encarga de inscribir actos y transferencias sobre ciertos bienes muebles y bienes inmuebles cuando así lo solicitan los propios interesados.
La finalidad del registro es garantizar públicamente que quien vende un inmueble, por ejemplo, sea el verdadero propietario de este y así evitar posibles fraudes. En principio, cuenta con recursos para verificar que los actos que se pretenden inscribir sean lícitos. Así, existen normas que establecen los requisitos y plazos que permiten el registro o transferencia de bienes y aseguran la participación de un notario en las transacciones, lo que constituye un primer filtro ante cualquier intento de acto fraudulento. Además, la SUNARP opera bajo sistemas electrónicos que permiten conocer a la ciudadanía quién es el propietario de un inmueble para facilitar que se realicen negocios de manera segura. Todo ello bajo el seguimiento de un funcionario (registrador) que determina, finalmente, si procede la inscripción de cualquier transacción. No obstante, la presunta red criminal que habría encabezado Orellana transgredió sistemáticamente dichos mecanismos de defensa para apropiarse de inmuebles en perjuicio de sus legítimos propietarios. Esta situación dejó en evidencia que estos recursos presentan serias carencias y son insuficientes.

El arte del engaño.

Hace pocos días, un comunicado del sindicato de trabajadores de la SUNARP negaba la responsabilidad de sus miembros y afirmaba que Orellana utilizaba principalmente dos modalidades para estafar a la entidad: presentación de documentación falsa y de laudos arbitrales.

Sobre el primer caso, Yolanda Zaplana -ex registradora- explica que existe un grave problema para identificar documentos fraguados. Si bien los registradores analizan la legalidad de las solicitudes (títulos) que ingresan al registro para su inscripción, no existe un área de peritaje que permita garantizar la autenticidad de los documentos. “Los registradores somos abogados, no peritos. Debería haber un área en la que la documentación sea analizada por expertos para determinar su origen, sin embargo, no existe”, dijo.

El abogado Martín Mejorada señala que el problema de la falsificación de documentos se
origina desde la etapa notarial. Por un lado, el sistema legal de los registros públicos no cuenta con medios materiales para verificar la autenticidad de los títulos ni la identidad de quienes los presentan. Los notarios tampoco estarían capacitados para hacerlo idóneamente. “Mientras el sistema registral no tenga un mecanismo efectivo para controlar el acceso de documentos que no provienen del verdadero dueño esto va a seguir pasando”, afirma.

Para el caso de los laudos arbitrales, el problema es distinto. Como parte del modus operandi de la presunta organización delictiva de Orellana se habrían simulado controversias que eran sometidas a procedimientos arbitrales en los que participaba un árbitro que actuaba como cómplice de la red. Este emitía un laudo (equivalente
a una sentencia judicial) en el que, por ejemplo, ordenaba la transferencia de un inmueble. Debido a una norma emitida en el 2008 por la propia SUNARP, el laudo ingresaba al registro sin la posibilidad de que un registrador pudiera objetarlo. Si bien sería legalmente correcto que un registrador no pueda objetar un laudo arbitral debido a que, como una sentencia, tiene calidad de definitivo, existían casos en que un laudo incluso ordenaba transferir inmuebles de terceros que nunca formaron parte de la amañada controversia. Esta disposición ha sido recientemente modificada para que los registradores puedan observar inscripciones en caso se pretendan registrar actos sobre bienes de terceros no notificados en el arbitraje.

A estar alertas.

Actualmente el único sistema de defensa que existe en la SUNARP es la denominada alerta registral, mecanismo gratuito por el cual se notifica vía correo electrónico al propietario en caso un tercero trate de realizar alguna transacción sobre su inmueble. Esto permite que el propietario pueda adoptar las acciones necesarias para evitar que se apoderen de su bien. No obstante, en palabras de Mejorada, “este mecanismo no evita que el ladrón entre, sino te avisa que el ladrón ha entrado”. Ante ello propone una posible solución: establecer una contraseña registral electrónica para cada partida. Argumenta que al igual que el sistema bancario, todos los propietarios de un bien inscrito deberían contar con una contraseña personal y que su presentación sea un requisito indispensable cuando se requiera transferir un inmueble.