Por Humberto Medrano, publicado en el diario El Comercio el día miércoles 18 de marzo del 2015.

Las personas naturales domiciliadas que enajenan inmuebles adquiridos a partir del año 2004 deben tributar 5% de Impuesto a la Renta sobre la ganancia (diferencia entre el costo computable y el precio del bien) que obtienen en la transacción. La obligación asciende a 28% (como en las empresas) al incurrir en habitualidad, condición que se alcanza a partir de la tercera venta en el curso del mismo ejercicio. No hay lugar al gravamen si el predio constituye casa-habitación del enajenante. Como quiera que, tratándose de propiedad horizontal, el departamento y sus bienes accesorios (cochera y depósito) suelen estar inscritos en los Registros Públicos en partidas independientes, cada uno de ellos es un inmueble distinto desde el punto de vista civil y debe ser considerado singularmente. Por eso, cuando se vendían en conjunto era posible sostener que el sujeto pasivo había realizado tres operaciones, calificaba como habitual y resultaba aplicable la tasa elevada. Afortunadamente, el legislador tomó nota de la injusticia que esa regulación implicaba y estableció que, para estos propósitos, tales accesorios no son autónomos, sino que deben integrarse al inmuebleprincipal, siempre que todos ellos estén ubicados en la misma edificación. Es decir que, a pesar de su separación registral, son tratados como un solo predio, lográndose así que la cesión comprenda un único bien y, por lo tanto, que no sea exigible el impuesto empresarial.

Sin embargo, esta sana regla sirve única y exclusivamente para esa finalidad específica, pero no para considerar el inmueble como casa-habitación (cuya transferencia genera ganancia inafecta) a pesar de no existir ninguna diferencia objetiva entre uno y otro caso. Por absurdo que parezca, al definir ese concepto no se ha incluido garaje y depósito, aunque se encuentren en el mismo edificio, lo cual ha conducido a interpretar que solo está excluida de la materia imponible la utilidad generada por el departamento propiamente dicho, pero que debe tributarse por los beneficios que produce la venta de las otras partes.

HABITUALIDAD

El transferente incurre en habitualidad y debe pagar el 28% de impuesto, a partir de la tercera enajenación de inmuebles en el mismo año. No se computan en forma independiente departamento, cochera y depósito.

CASA – HABITACIÓN

Está inafecta la ganancia que se obtiene al transferir la casa-habitación del enajenante. En la propiedad horizontal ese concepto se aplica solo al departamento propiamente dicho, pero no a cochera y depósito.

No compartimos ese temperamento. El alcance de la norma debe abarcar el íntegro de los varios inmuebles que, a pesar de su inscripción autónoma, en los hechos funcionan como un todo. Eso explica por qué en muchos distritos al otorgar licencia para un edificio, los reglamentos municipales obligan a construir un apreciable número de dichos elementos complementarios, lo que acentúa su factual carácter unitario. La mecánica fiscal no debería desconocer esta realidad, sino apreciar el conjunto para entender que estamos frente a la transferencia de una casa – habitación. Nótese que, bajo ese concepto, el tributo no se aplica al enajenar una vivienda de gran extensión y alto precio que cuenta con una pluralidad de edificaciones, si es que su registro consta en una sola partida. Frente a ello, resulta inequitativo el tratamiento que viene dándose a la propiedad horizontal, lo que debería corregirse estableciendo que para propósitos de la inafectación el bien principal y los accesorios forman parte de una unidad si cumplen los mismos requisitos exigidos para no configurar la habitualidad.