El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados lanza su primer boletín informativo con la finalidad de compartir las normas y noticias inmobiliarias más relevantes del mes, así como algunas opiniones de interés. Esperamos que este documento sea de utilidad para nuestros clientes, así como para el público interesado del sector inmobiliario.
El 15 de marzo de 2025, se aprobó la Ordenanza N° 2711, que declara intangible el Centro Histórico de Lima para la operación de almacenes, depósitos y el comercio al por mayor y prohíbe la operación de establecimientos en edificaciones sin licencia.
La norma establece que se revocará la licencia de funcionamiento de todo establecimiento comercial ubicado en el Centro Histórico de Lima en el que (i) se desarrollen actividades de almacenamiento y depósito sin autorización municipal, (ii) se ejecuten obras sin licencia de edificación, o (iii) si el operador se resiste, impide u obstaculiza las labores de fiscalización municipal. Además de la revocación, también se dispondrá la clausura de manera definitiva del establecimiento.
La norma también prohíbe la operación de cualquier establecimiento comercial en edificaciones que, ubicadas en el Centro Histórico de Lima, se hayan construido sin licencia de edificación o que se hayan ejecutado contraviniendo lo autorizado por la municipalidad.
Por último, se suspenden, por 30 días, las siguientes licencias: (i) las licencias de funcionamiento y las licencias de edificación en los establecimientos ubicados en la cuadra 10 del jirón Junín, la cuadra 1 del jirón Lucanas, la cuadra 11 del jirón Santa Rosa y las cuadras 3 y 4 del jirón Cangallo; y (ii) la recepción de solicitudes y el otorgamiento de licencias de funcionamiento. Asimismo, se suspenden los efectos de las autorizaciones para ejecutar trabajos en vía pública, excepto obras de emergencia.
El 23 de marzo de 2025, se aprobó la Ordenanza N° 007-2025/MPC, que promueve los proyectos de viviendas de interés social en la Provincia Constitucional del Callao, otorgando beneficios urbanísticos.
La Ordenanza permite la ejecución de proyectos VIS (multifamiliares, edificios de usos mixtos, conjuntos residenciales y conjuntos de usos mixtos) en aquellas zonas de la provincia del Callao en las que se puedan ejecutar proyectos de vivienda, comprendiendo a las siguientes zonificaciones: Zona Residencial de Densidad Media (RDM), Comercio Local (CL), Zona Mixta de Densidad Media (MDM), Otros Usos (OU), Zona Residencial de Densidad Media Alta (RDMA), Comercio Distrital (CD), Comercio Especializado (CE), Comercio Provincial (CP), Zonas de Reglamentación Especial (ZRE) y Zona Monumental (ZM), con algunas consideraciones.
Igualmente, prevé diversos beneficios urbanísticos, relacionados con: (i) coeficiente de edificabilidad, (ii) densidad y (iii) altura máxima, que habían sido originalmente previstos en el Reglamento de Vivienda de Interés Social. A efectos de la aplicación de estos beneficios, la Ordenanza incluye un cuadro comparativo que permite hacer una equivalencia entre la zonificación actualmente vigente en la Provincia Constitucional del Callao con las zonificaciones contenidas en el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Planificación Urbana del Desarrollo Sostenible.
Por último, la Ordenanza prevé que toda omisión o discrepancia entre dicha norma y el Reglamento de Vivienda de Interés Social, se resolverá aplicando preferentemente este último. Es decir, prevalecerá la normativa nacional, en aplicación del principio de unidad.
Proyecto de Ley N° 05723/2023-PE, LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y CREACIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.
El proyecto de ley fue aprobado por el Congreso de la República y se encuentra pendiente la suscripción de la autógrafa por el Poder Ejecutivo. El plazo para su publicación vence el 2 de abril. La norma busca establecer criterios legales y técnicos para la aprobación de los instrumentos de gestión urbanística y otros relacionados con el ordenamiento territorial, estableciendo la participación de diversas entidades.
Varias municipalidades de Lima y provincias han venido realizando fiscalizaciones y ordenando la clausura temporal de diversos centros comerciales y otros establecimientos de asistencia masiva de público. Es importante recordar que los supuestos y requisitos para imponer una orden de clausura se hicieron más estrictos con la Ley N° 31914, emitida a fines del año 2023. Se recomienda revisar dichas disposiciones para conocer los derechos de los administrados en estas fiscalizaciones, así como para cumplir con las exigencias de seguridad aplicables.
La restricción de actividades económicas aprobada en procedimientos seguidos sin participación ciudadana constituye una barrera burocrática ilegal.
El 28 de febrero de 2025, la Comisión de Eliminación de Barreras Burocráticas del INDECOPI emitió la Resolución N° 0077-2025, mediante la cual ha declarado, con efectos generales, barrera burocrática ilegal a la restricción o prohibición de llevar a cabo determinadas actividades económicas dispuestas por los municipios en instrumentos de planificación urbana (como aquella que aprueba o actualiza la zonificación y/o el índice de usos de actividades urbanas), cuando dichos instrumentos hayan sido aprobados mediante procedimientos que no hayan incluido una participación ciudadana efectiva.
Este pronunciamiento se emite con relación a la Ordenanza N° 010/2024/MPC, emitida por la Municipalidad Provincial del Callao, que aprobó el índice de usos de actividades urbanas aplicable en parte del distrito de Ventanilla, estableciendo la prohibición de llevar a cabo las actividades de (i) fundición de productos de metales no ferrosos y (ii) fabricación de otros productos derivados de metal, pues no se pudo acreditar la efectiva participación ciudadana en el proceso de formación de la norma, contraviniendo de esta manera la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible y su Reglamento, así como el principio de legalidad.
La Resolución N° 077-2025 ha sido emitida en primera instancia y está sujeta a la confirmación de la Sala de Eliminación de Barreras Burocráticas, en caso de apelación.
En esta sección de nuestro boletín buscamos compartir algunas reflexiones sobre el marco legal peruano y su impacto en el mercado inmobiliario. En esta oportunidad, nos referimos a la libertad de parcelación de tierras no urbanas.
En nuestro país, los predios ubicados en áreas no urbanas ni de expansión urbana pueden ser materia de parcelación o división sin requerir de una autorización previa. Es decir, no es necesario contar con un pronunciamiento administrativo ni con la inscripción registral para considerar a estos predios como parcelados. El propietario de estos inmuebles puede dividir directamente su bien y celebrar contratos por cada una de las secciones resultantes sin esperar a que la autoridad valide la división o muestre su conformidad con cada contrato que se suscriba: hay división física y legal con la sola voluntad del titular (artículo 949° del Código Civil).
Esta regla se desprende del artículo 16° del Decreto Legislativo N° 653, Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario, el cual establece que los predios rústicos podrán ser materia de parcelación o independización sin requerir de autorización previa. Aunque el artículo 16° establece la limitación de que la unidad o unidades resultantes no sean inferiores a la superficie de la unidad agrícola o ganadería mínima, dicha limitación no estaría vigente, pues la Ley N° 26505, Ley de Inversión Privada en el Desarrollo de las Actividades Económicas en las Tierras del Territorio Nacional, eliminó las unidades agrícolas o ganaderías mínimas como limitación aplicable, al no preverlas en el texto de dicha norma.
La libertad de parcelación es una garantía legal clave, pues facilita el acceso a la propiedad agraria y la implementación de grandes proyectos de inversión, los cuales se verían afectados si fuese un requisito, para celebrar sus contratos, contar con certificados, visados y otros documentos expedidos por alguna entidad pública. En cualquier caso, la obtención de estos actos administrativos no afectará la división de las tierras agrarias ni la celebración de los contratos por cada sección resultante.
En línea con lo anterior, es importante indicar que la exigencia de obtener el certificado de información catastral y el código de referencia catastral aplica únicamente para la inscripción de la inmatriculación o independización en los Registros Públicos, sin que esto impida que se celebren actos jurídicos válidos y ejecutables. En otras palabras, la parcelación es válida y eficaz con la sola voluntad del propietario, aunque sí se deberán obtener y presentar estos certificados para inscribir dicho acto.
Por último, es importante indicar que se discute la necesidad de contar con estas autorizaciones para la subdivisión de los predios urbanos o rústicos ubicados en zonas urbanas o de expansión urbana. Este aspecto será analizado en una siguiente entrega de nuestro boletín.
