El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados comparte su segundo boletín informativo, con las normas, resoluciones y noticias inmobiliarias más resaltantes del mes de abril, así como algunas opiniones de interés.
El 2 de abril de 2025, se publicó la Ley N° 32279, Ley de Ordenamiento Territorial y de Creación del Sistema Nacional de Ordenamiento Territorial (“SINADOT”).
La norma crea el SINADOT buscando establecer un marco normativo aplicable en los tres niveles de gobierno, para articular y coordinar los instrumentos de ordenamiento territorial. Se busca maximizar el aprovechamiento productivo del territorio. Estos instrumentos comprenden: (i) la Política Nacional de Ordenamiento Territorial, que será aprobada por la Presidencia del Consejo de Ministros; (ii) los planes de ordenamiento territorial, aprobados por los gobiernos regionales; (iii) los planes de acondicionamiento territorial y de desarrollo urbano y rural, aprobados por los gobiernos locales; (iv) los instrumentos emitidos por los diversos sectores, y (v) los sistemas de información territorial.
El 8 de abril de 2025, se publicó la Ley N° 32293, la cual modifica la Ley N° 24657 e incorpora en el proceso de formalización de los terrenos comunales a los centros poblados y asentamientos humanos con fines de vivienda.
La norma establece que no se consideran tierras comunales aquellas que se encuentren ocupadas por centros poblados o asentamientos humanos con fines de vivienda al 31 de diciembre de 2015, salvo que la comunidad haya demandado la reivindicación antes de dicha fecha o tenga la condición de pueblo indígena u originario. Igualmente, se prevé que las autoridades procedan a formalizar estos centros y asentamientos con el fin de adjudicar y registrar la propiedad individual de los lotes a sus respectivos ocupantes.
La ley amplía el plazo de las referidas posesiones informales con la finalidad de facilitar su saneamiento.
El 10 de abril de 2025, se publicó el Decreto Supremo N° 005-2025-VIVIENDA, que aprueba el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social (“VIS”).
Como consecuencia de una sentencia del Tribunal Constitucional y su respectivo auto de ejecución, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (“MVCS”) aprobó el nuevo Reglamento VIS, buscando, entre otros puntos, (i) precisar las diversas modalidades de promoción de las VIS en el país, (ii) incentivar la participación de la inversión privada en la ejecución de los proyectos VIS, (iii) establecer los tipos de suelo en los cuales se pueden desarrollar los proyectos VIS, y (iv) autorizar que los proyectos VIS se puedan ejecutar con sistemas constructivos no convencionales, siempre que éstos se encuentren aprobados por el MVCS.
La norma también se ocupa de determinados parámetros, como el área techada para la VIS y de la vivienda unifamiliar, el área mínima de los lotes para habilitaciones urbanas, entre otros.
Proyecto de Ley N° 10852/2024-PE, Ley que otorga facultades a la SBN para solicitar, de manera directa, tierras eriazas de propiedad de los proyectos especiales energéticos y de irrigación para fines de vivienda o proyectos de inversión.
El proyecto de ley ha sido derivado a la Comisión de Vivienda y Construcción y busca autorizar a la SBN a solicitar la transferencia de terrenos eriazos de propiedad de proyectos energéticos o de irrigación, para adjudicarlos a favor de poseedores, asociaciones o comunidades con fines de vivienda, así como para otorgar servidumbres de inversión.
El 16 de abril de 2025, se publicó la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 00057-2025-SUNARP/SN.
La resolución dispone la publicación del proyecto normativo que modifica la Directiva DI-02-2022-SDNR-DTR, “Directiva que consolida y sistematiza las medidas administrativas de la Sunarp contra el fraude fiscal (V.03)”.
La propuesta tiene dos finalidades concretar: (i) maximizar el alcance del servicio de “Alerta Registral”, extendiendo su cobertura a los Registros de Personas Jurídicas, Mandatos y Poderes, y Propiedad Vehicular, y (ii) sistematizar en una única regulación las normas comunes y especiales de los servicios de alertas existentes, incluyendo la Alerta de Inscripción, la Alerta de Publicidad, la Alerta Clonación y la Alerta Garantía Mobiliaria Vehicular.
No hay duda de la importancia de la Comisión de Eliminación de Barreras Burocráticas del INDECOPI en el desarrollo del mercado inmobiliario peruano. Sus resoluciones, centradas en eliminar requisitos y cobros indebidos en los procedimientos de otorgamiento de licencias y autorizaciones municipales, han contribuido con la simplificación y la predictibilidad de la actividad administrativa en la construcción y operación de los distintos tipos de proyectos inmobiliarios en el país.
Si bien la comisión es una entidad eficiente, su carga procesal ha venido incrementándose, lo que hace necesario dotarla de recursos públicos adecuados para no afectar sus funciones. El rol simplificador y uniformizador que ha venido desempeñando la entidad debe mantenerse. Tenemos la confianza de que las autoridades tomarán las medidas pertinentes para lograr dicho fin.
CONTRATOS SOBRE SECCIONES DE PREDIOS URBANOS
En esta entrega, nos ocuparemos de los contratos sobre secciones físicas de terrenos urbanos que no han sido independizadas administrativamente. Se busca determinar si un propietario puede dividir físicamente un predio y asignar el uso o la propiedad separada de las secciones resultantes sin contar con la respectiva autorización municipal.
Como desarrollamos en nuestro boletín anterior (Boletín Inmobiliario REM-03/25), los predios ubicados en áreas no urbanas ni de expansión urbana pueden ser materia de parcelación o división sin requerir de una autorización previa. En estos casos, no es necesario contar con un pronunciamiento administrativo ni con la inscripción registral para considerar parcelados a estos inmuebles. Sin embargo, esta regla no necesariamente aplicaría para los predios urbanos. Nos explicamos.
Parte de la doctrina legal y, sobre todo, la práctica comercial, entiende que no es posible transferir una sección de un predio cuando existe un proyecto de habilitación urbana sobre el mismo y se encuentren pendientes las obras de habilitación urbana y, por tanto, la correspondiente resolución municipal de recepción de obras. Sin habilitación urbana concluida, el inmueble sería parte integrante de su matriz y, como tal, no puede ser transferido separadamente de ella. Según el artículo 887° del Código Civil, no se pueden otorgar derechos singulares sobre partes integrantes. Un contrato con este tipo de objetos sería nulo, salvo que se cuente con una licencia municipal que disponga lo contrario.
La misma regla aplicaría para dividir materialmente predios urbanos ya habilitados. Sin la respectiva resolución municipal de subdivisión el predio no existiría como sección separada. Esta postura se sustenta en el artículo 89° de la Ley Orgánica de Municipalidades, Ley N° 27972, el cual establece que todo proyecto de urbanización, transferencia o cesión de uso, para cualquier fin, de terrenos urbanos y suburbanos, se someterá necesariamente a la aprobación municipal. Igualmente, en el artículo 957° del Código Civil, el cual establece que la propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
En esa línea, según los artículos 140º, 219º y 221º del Código Civil, el acuerdo es nulo, entre otros supuestos, por tener un fin ilícito o porque su objeto es jurídicamente imposible. Las causales se refieren cuando lo querido por las partes no tiene respaldo legal, ya sea por estar en contravención de las normas (fin ilícito) o porque simplemente no cumplen los requisitos previstos en éstas para recibir tutela jurídica (objeto jurídicamente imposible).
Así, se podría sostener que la división de un predio sin la autorización municipal o en contravención de los parámetros urbanísticos constituye una operación nula por objeto jurídicamente imposible, pues se trata de un acuerdo que desconoce requisitos legales. Nótese que no es posible negociar sobre partes integrantes o contraviniendo la regulación urbana aplicable.
Otra postura sostiene que ni la habilitación urbana ni la subdivisión municipal determinan la existencia jurídica de un inmueble, ya que dichos trámites están previstos únicamente para convertir un predio de rústico a urbano, o para verificar que el mismo cumpla con los parámetros urbanísticos y edificatorios. Es decir, el trámite no está diseñado para hacer que exista un bien, sino para cambiar su calidad urbana. Los parámetros urbanísticos constituyen limitaciones para levantar y operar edificaciones. En esa línea, se sostiene que un bien tiene existencia jurídica cuando está plenamente individualizado y puede tener un uso separado del resto de bienes. Nada de ello requiere del control municipal.
En esa línea, son válidos los negocios que cumplen los parámetros aplicables, pese a que la división esté pendiente de ser aprobada administrativamente. El visado no es constitutivo del derecho, ya que no hay norma que así lo prevea, por lo que el negocio no es patológico por carecer de ella. Esta interpretación se condice con el hecho de que la nulidad requiere de un mandato legal que la declare, pues es una sanción civil que se rige por el principio de legalidad. En el caso de la división de predios no se ha previsto como requisito para la celebración del negocio el visado administrativo, por lo que su omisión no generará nulidad alguna.
Es un tema discutible y corresponderá analizar cada caso concreto, definir la voluntad de las partes y la relevancia de la regulación municipal aplicable.
