El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados comparte su quinto boletín informativo, con las normas, resoluciones y opiniones inmobiliarias más resaltantes del mes de julio.
MODIFICAN EL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
El 1 de julio de 2025, se publicó, en el Diario Oficial “El Peruano”, la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos No. 00090-2025-SUNARP/SN, que modifica diversos artículos del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución No. 126-2012-SUNARP-SN. A continuación, detallamos las principales modificaciones:
Se ha eliminado la tacha por caducidad del asiento de presentación como forma de conclusión del procedimiento registral, quedando solo la configuración de la caducidad como causa suficiente. Además, se ha incorporado la regulación del Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP), permitiendo que los títulos y desistimientos puedan presentarse en formato electrónico. Aunque el SID-SUNARP está disponible las 24 horas del día, la generación del asiento de presentación en el Diario se realiza únicamente durante el horario de atención y por orden de ingreso.
También se han precisado aspectos sobre la presentación de documentos: los documentos públicos con firma digital pueden presentarse impresos si incluyen mecanismos de verificación como el Código de Verificación Digital. Las copias electrónicas autenticadas por fedatario institucional de documentos en soporte papel tienen valor legal. En títulos judiciales físicos, si el solicitante actúa en interés de otra persona, el desistimiento puede ser presentado por su representante autorizado. Asimismo, se establece una prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación si la liquidación de derechos se realiza en los últimos cinco días, y otra prórroga adicional si se paga un mayor derecho.
Finalmente, se refuerza el rol del Registrador y del Tribunal Registral en garantizar el cumplimiento de los principios registrales y administrativos, destacando el principio de predictibilidad. Las esquelas de observación y tacha deben redactarse en lenguaje claro, con fundamentos jurídicos y, de ser posible, indicar cómo subsanar los errores. No se aceptan motivaciones vagas o genéricas. Además, no se considerará tacha sustantiva la modificación o aclaración del acto inscribible realizada después del asiento de presentación con el fin de subsanar observaciones.
PROYECTO DE LEY No. 11977/2024-CR, PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA LEY ORGÁNICA DE GOBIERNOS REGIONALES PARA LA FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
El proyecto de ley busca que los gobiernos regionales puedan formular, aprobar, suscribir contratos, convenios o acuerdos de cooperación interinstitucional con municipalidades provinciales, distritales y/o entidades públicas especializadas en formalización de la propiedad informal, a través de COFOPRI, en la prestación de servicios de formalización y saneamiento físico legal de la propiedad informal en áreas urbanas y de expansión urbana”. La norma buscaría ampliar las competencias de los gobiernos regionales comprendiendo el saneamiento de la propiedad urbana, la cual está a cargo de los gobiernos locales.
PROYECTO DE LEY No. 10405/2024-CR, PROYECTO DE LEY QUE MODIFICA LA REGULACIÓN DE LOS REVISORES URBANOS
El proyecto de ley busca modificar el artículo 4 de la Ley No. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, con el objetivo de fortalecer la actuación de los Revisores Urbanos. Los Revisores Urbanos verifican que los proyectos urbanos y de edificación cumplan con la normativa vigente, emitiendo un Informe Técnico según su especialidad. El Proyecto de Ley propone que los Colegios de Arquitectos y de Ingenieros asuman la administración, supervisión y fiscalización de los Revisores Urbanos, funciones que actualmente corresponden al Ministerio de Vivienda. Cada Colegio gestionaría su propio registro, aplicando concursos de mérito para la inscripción de profesionales calificados.
El Proyecto plantea crear un Órgano Técnico Revisor, integrado por representantes de los Colegios de Arquitectos e Ingenieros, encargado de revisar apelaciones y ejercer funciones sancionadoras sobre los Revisores Urbanos, aunque aún no se define a qué entidad pública estaría adscrito.
BIENES DE DOMINIO PÚBLICO
En esta sección, nos ocuparemos de los bienes de dominio público. Específicamente, de sus requisitos materiales y formales. El tema resulta relevante pues no todo predio estatal es un bien de dominio público y, por lo tanto, no siempre está sujeto a las limitaciones y restricciones previstas para este tipo de bienes.
Como cuestión previa corresponde advertir que los predios estatales se clasifican en bienes de dominio público y de dominio privado. Serán bienes de dominio público aquellos destinados a un uso público o que sirven de soporte para la prestación de un servicio público. Entre estos bienes, se encuentran las playas, plazas, vías y caminos. Por estar involucrado un uso o servicio público, el Estado ejerce potestades administrativas sobre estos predios (inciso 2, numeral 3.3 del artículo 3° del Decreto Supremo No. 008-2021-VIVIENDA)[1].
Los bienes de dominio público se caracterizan por ser inalienables, inembargables e imprescriptibles. Es decir, se encuentran excluidos del tráfico jurídico. Sobre este punto, el artículo 73° de la Constitución establece que “Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso público pueden ser concedidos a particulares conforme a ley, para su aprovechamiento económico”.
Los bienes de dominio privado, por su lado, son los que no están destinados a un uso o servicio público y respecto de los cuales el Estado ejerce propiedad privada. Aquí están todos los predios del Estado no afectados a una finalidad pública. Es decir, todos los bienes que no son de dominio público.
Los predios de dominio privado se caracterizan por ser transferibles y embargables, aunque igualmente son imprescriptibles. Esta imprescriptibilidad está prevista en la Ley No. 29618, con las excepciones previstas en la Ley No. 32267 (saneamiento de terrenos ocupados por asentamientos humanos) y la Ley No. 32371 (terrenos agrarios), entre otras normas legales.
Ahora bien, de las definiciones previstas en el artículo 3° del Decreto Supremo No. 008-2021-VIVIENDA, se puede advertir que los bienes de dominio público serán aquellos bienes de titularidad estatal, que están destinados a un uso público y cuya administración y gestión corresponde a una entidad pública. Estas normas prevén tres requisitos concurrentes: la titularidad, la utilidad y la responsabilidad públicas.
En esa línea, no basta que el bien sea del Estado (sustento dominial) ni que esté destinado fácticamente a un uso público (sustento fáctico), sino debe ser conducido por una dependencia pública que vele por su gestión y cuidado (sustento institucional). Naturalmente, para cumplir con dichos requisitos, corresponderá verificar si se cuenta con un acto formal que declare la existencia del bien de dominio público y que asigne la competencia a una determinada entidad para su administración y conservación (acto de afectación)[2].
En efecto, el acto de afectación constituye el requisito más importante para determinar la existencia de un bien de dominio público, no solo por comprometer la competencia de una entidad pública, quien termina asumiendo la responsabilidad del bien, sino también por razones de mercado. La afectación hace que el activo estatal termine excluido del tráfico jurídico, al volverlo inalienable e inembargable. Es decir, lo convierte en una propiedad o titularidad limitada. La normativa sectorial establece que este tipo de bienes únicamente pueden ser objeto de actos de administración y otros que no impliquen pérdida de dominio, como la cesión en uso, el usufructo, la servidumbre, el arrendamiento, etc. Se requiere que estos actos no desnaturalicen u obstaculicen el normal funcionamiento del uso público del bien o la prestación del servicio (artículo 18-A de la Ley No. 29151).
Por último, se puede discutir la fuente de la afectación, si debe ser legal o administrativa. En nuestra opinión, ambas vías son idóneas, aunque, dependiendo del tenor de la ley, corresponderá evaluar si se requiere de un acto de ejecución que declare la existencia y extensión del bien de dominio público. Igualmente, al ejercer potestades administrativas sobre el bien, el Estado puede otorgar derechos superficiales sobre estos activos, ya sean mediante autorizaciones administrativas o contratos superficiales. En este caso, corresponderá evaluar la regulación especial aplicable, para determinar la vía aplicable y la suficiencia de la autorización administrativa para conceder un derecho superficial.
