El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados comparte su cuarto boletín informativo, con las normas, resoluciones y opiniones inmobiliarias más resaltantes del mes de junio.
El 7 de junio de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley No. 32371, norma que permite que los poseedores de predios rústicos del Estado, destinados íntegramente a la actividad agropecuaria, o de tierras eriazas habilitadas de propiedad estatal con el mismo destino, puedan regularizar su situación ante los gobiernos regionales, siempre que dicha posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2020.
En el caso de los predios rústicos, se requiere que la posesión haya sido pública, pacífica y continua. La regularización no está sujeta a pago alguno, salvo el abono de las tasas correspondientes. Por su parte, la regularización de las tierras eriazas habilitadas se efectuará mediante el procedimiento de adjudicación directa, previo pago del valor arancelario del terreno.
La norma también establece que la existencia de procesos judiciales en trámite o concluidos no constituye impedimentos para que los gobiernos regionales asuman la titularidad por razones operativas y formalicen la propiedad a favor de los poseedores.
El 12 de junio de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley No. 32379, que promulga la Ley de la Vivienda de Interés Social (“VIS”). La VIS es el tipo de vivienda que promueve el Estado para reducir el déficit cualitativo y cuantitativo, siendo el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (“MVCS”) quien establece sus características y componentes técnicos, así como los valores máximos de las unidades de vivienda.
La nueva ley replica algunas de las disposiciones previstas en el Decreto Supremo No. 005-2025-VIVIENDA, atribuye competencia en materia sancionatoria al MVCS y establece las condiciones de adquisición de estas viviendas por parte de los consumidores. La norma se ocupa de las condiciones de los proyectos, las diversas modalidades y promoción de las VIS y las condiciones para acceder a la VIS. Entre estas últimas que el interesado no sea propietario o titular de un derecho real de superficie de una vivienda, terreno o aires independizados para vivienda, así como tampoco haber sido beneficiario de otro apoyo habitacional del Estado.
El 20 de junio de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” la Resolución No. 159-2025-VIVIENDA, norma que dispone la publicación del proyecto de Decreto Supremo que modifica el Reglamento de la Ley No. 29151. El proyecto prevé los requisitos para la asunción de titularidad de la SBN sobre los predios estatales de carácter y alcance nacional, así como algunos requisitos, precisiones y ampliaciones de plazos en los procedimientos de reserva, asunción de titularidad, afectación en uso, cesión en uso, usufructos, entre otros actos de administración y de disposición.
Igualmente, la norma reglamenta la posibilidad de que el Estado y las entidades públicas que cumplan con los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio, la unidad de organización competente de la entidad, elabora el informe sustentatorio y lo remite al Procurador Público para las acciones procesales que corresponda en la vía notarial o judicial.
Mediante la sentencia recaída en el expediente No. 02717-2015-PHD/TC, el Tribunal Constitucional declaró que la negativa de los Registros Públicos de entregar un documento que debía obrar en un expediente administrativo, incluyendo un título archivado, vulneraba el derecho de acceso a la información pública. Si bien la entidad alegaba que el documento no existía o que debía solicitarse por otra vía, no acreditó haberlo remitido al Archivo General de la Nación ni agotó los medios para ubicarlo.
El Tribunal enfatizó que, tratándose de un derecho constitucional, no corresponde rechazar solicitudes por razones meramente procedimentales. En consecuencia, ordenó localizar el documento o, si se confirma su extravío, reconstruir el expediente que lo contiene y entregarlo en copia certificada.
Esta decisión establece un criterio relevante: los Registros Públicos deben reconstruir los expedientes administrativos (incluyendo títulos archivados) antes de negar el acceso a la información. Esta medida refuerza el deber de conservación documental y el respeto al derecho ciudadano de acceder a información pública, incluso cuando se trate de documentos antiguos.
En esta sección, nos ocuparemos de la extensión vertical de la propiedad predial. Se observará cómo las normas recientes han establecido nuevos límites al contenido de la propiedad, buscando que la extensión de la propiedad inmobiliaria esté sujeta a criterios más objetivos y uniformes. Un aspecto por considerar es que se ha delegado en el Estado la determinación de dichos límites. Si bien la predictibilidad es un valor positivo para la sociedad, la intensa participación estatal en esta tarea podría representar un desafío para la promoción de la libertad privada y la inviolabilidad de la propiedad privada, lo que obliga a los interesados a estar atentos a cada intervención gubernamental.
En un primer momento, la extensión vertical de la propiedad predial se encontraba regulada en el artículo 954 del Código Civil. Esta norma establecía que “[L]a propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho“. De este artículo se advierte que el dominio se extiende a los aires y al subsuelo del predio, según la utilidad que tenga el propietario; es decir, el límite lo marca el mismo propietario, específicamente, la utilidad que le genere el ejercicio de su derecho.
En esa línea, se podría entender que existían dos parámetros posibles para definir la extensión de la propiedad:
La potencialidad de levantar construcciones. – Este concepto comprende un análisis relativo al potencial de construcción del predio, tomando en consideración la seguridad, el estado de la ciencia, la industria, los parámetros edificatorios y/o urbanísticos. Siendo ello así, la extensión del derecho de propiedad será igual al desarrollo constructivo que permitan las técnicas actuales y/o autorice el gobierno local (ej. el número de pisos que se puedan edificar en el predio).
La explotación potencial o efectiva del predio. – Este concepto evalúa el posible desarrollo de otros intereses –ajenos a la construcción– en el subsuelo y sobresuelo, comprendiendo la realización de otras actividades que requieran de la utilización de estos espacios más allá del uso común (ej. la colocación de pozos petroleros, instalaciones subterráneas, teleféricos, vuelos comerciales en globos aerostáticos, entre otros) o, cuyo valor radique en la conservación de espacios abiertos o intangibles (ej. camposantos, clubes recreativos, observatorios paisajísticos, entre otros). En estos casos hay una utilidad en el subsuelo y en los aires del bien referida a las actividades que se vayan a realizar dentro del inmueble, sin que sea necesaria la posibilidad de construir o edificar en este.
Esta regulación general ha cambiado en los últimos años con la promulgación del (i) Decreto Legislativo No. 1192, Ley Marco de Adquisición y Expropiación de inmuebles y otros, y (ii) la Ley No. 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. Estas normas han establecido que los límites de la propiedad no solo estén sujetos a la utilidad del propietario, sino, más importante aún, a los parámetros urbanísticos aprobados por el respectivo gobierno local. Esto significa que la extensión de una propiedad ya no depende únicamente de los propietarios, sino ahora de los criterios establecidos por el Estado.
En efecto, el artículo 10, inciso 10.2 del Decreto Legislativo No. 1192 dispone “[L]a propiedad sobre el subsuelo y sobresuelo se extiende hasta donde sea útil al propietario del bien inmueble el ejercicio de su derecho conforme a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones en concordancia con el Código Civil y normatividad sectorial”. Igualmente, el artículo 15, inciso 15.1 de la Ley No. 31313 establece que “La propiedad del predio se extiende al suelo, subsuelo y al sobresuelo, dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde lo permitan las limitaciones urbanísticas. No comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales”.
De estas normas, se observa que la extensión de la propiedad está actualmente sujeta a la regulación urbanística prevista por los gobiernos locales, así como a los otros límites determinados por la ley, en función del bien común y otras consideraciones constitucionales. La extensión del dominio ya no dependerá de la utilidad del propietario, como lo indicaba previamente el artículo 954 del Código Civil, sino que será necesario analizar la regulación local para establecer los nuevos límites.
La nueva regulación y su impacto están siendo objeto de estudio. Por lo pronto, será necesario analizar cada caso concreto para determinar si excede los límites constitucionales aplicables.
