El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados comparte su tercer boletín informativo, con las normas, resoluciones y opiniones inmobiliarias más resaltantes del mes de mayo.
Se dispone la obligación de las entidades nacionales del Poder Ejecutivo de derogar o modificar las disposiciones administrativas que hayan sido declaradas barreras burocráticas ilegales y/o carentes de razonabilidad.
El 8 de mayo de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” el Decreto Supremo No. 059-2025-PCM (el “Decreto Supremo”), norma que ha dispuesto que las entidades del Gobierno Nacional que conforman el Poder Ejecutivo deben derogar de manera expresa o subsanar los defectos de legalidad de las disposiciones administrativas que hayan sido declaradas barreras burocráticas ilegales y/o carentes de razonabilidad.
Dicha derogación o, de ser el caso, la subsanación de los defectos de legalidad (a través de la respectiva modificatoria), deberá ocurrir en el plazo de treinta (30) días calendario a partir de la publicación que realice INDECOPI del listado de disposiciones administrativas que hayan sido declaradas barreras burocráticas, ya sea por resoluciones firmes de la primera o la segunda instancia del INDECOPI. La obligación de derogación o subsanación no es aplicable en aquellos casos en que las resoluciones que declaran las barreras burocráticas se encuentren impugnadas en un proceso contencioso administrativo o se encuentren en trámite para la interposición de la respectiva demanda contencioso-administrativa.
INDECOPI cuenta con un plazo máximo de diez (10) días calendario a partir de la entrada en vigencia del Decreto Supremo para realizar la publicación del listado indicado. En lo sucesivo, INDECOPI deberá publicar el listado actualizado de disposiciones administrativas que incurran en lo anterior el primer día hábil de cada trimestre.
Se declaran imprescriptibles los predios que se encuentren en zona de riesgo no mitigable y otras.
El 26 de mayo de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley No. 32349, norma que declara zona intangible e inhabitable aquellas áreas que se encuentren en condición de riesgo no mitigable declaradas por el gobierno local competente. Igualmente, prohíbe el otorgamiento de titularidad y la dotación de servicios públicos, a excepción de las intervenciones destinadas a la instalación no permanente de agua y alcantarillado.
De igual modo, la norma prohíbe la adquisición de la propiedad vía prescripción adquisitiva de dominio respecto de aquellos inmuebles que se encuentren en zonas de riesgo no mitigable y en zona de riesgo recurrente por deslizamientos, huaicos y desbordes de ríos.
Se autoriza la separación y puesta a disposición de terrenos de AUTODEMA a favor de los gobiernos locales.
El 27 de mayo de 2025, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” la Ley No. 32352, norma que autoriza la separación de los terrenos no afectados en uso y sin utilidad agrícola que fueron adjudicados a favor de la Autoridad Autónoma de Majes (AUTODEMA). Corresponde a esta última entidad identificar los terrenos no afectados en uso y sin utilidad agrícola, los que, en consecuencia, no resultan de utilidad para el cumplimiento de los fines del Proyecto Especial Majes-Siguas.
Igualmente, se dispone su transferencia gratuita exclusivamente para fines de vivienda y desarrollo urbano en favor de las Municipalidades distritales de Huancarqui, de Uraca-Corire, de Lluta, de San Juan de Siguas, de Santa Isabel de Siguas y de Quilca.
INDECOPI declara que es una barrera burocrática ilegal la exigencia de obtener permisos y/o autorizaciones municipales a los proyectos incorporados en el Plan Nacional de Infraestructura Sostenible para la Competitividad (“PNISC”).
Mediante las Resoluciones No. 0095 y No. 0096-2025, INDECOPI ha declarado en última instancia administrativa que es ilegal que la Municipalidad Metropolitana de Lima (“MML”) exija la obtención de autorizaciones y/o permisos municipales para el desarrollo de los proyectos incorporados en el PNISC y que estén relacionados con la infraestructura de transporte y movilidad urbana en Lima.
La medida obedece a que, mediante la Ordenanza No. 2590-MML, la MML declaró inaplicable en su jurisdicción la Décima Disposición Complementaria Final de la Ley No. 31955, dispositivo que exonera de la tramitación de las referidas autorizaciones a los mencionados proyectos.
INDECOPI ha señalado que la MML no cuenta con facultades para inaplicar una ley, siendo que además sus competencias se encuentran sujetas a los límites determinados por las leyes que regulan las actividades y funcionamiento del sector público.
No obstante, INDECOPI ha ratificado que la MML cuenta con la competencia para autorizar y fiscalizar las obras que se realicen en áreas de dominio público y que no estén contempladas en el PNISC.
CONTRATOS DECLARATIVOS
En esta entrega, nos ocuparemos de los contratos o actos declarativos sobre inmuebles. Buscamos determinar si el sistema jurídico permite la celebración de este tipo de acuerdos cuyo objeto principal sea declarar la existencia de situaciones jurídicas. De esta manera, una persona señalará que es propietaria de un bien con base en la declaración de propiedad otorgada por su anterior titular. Adviértase que este último no le ha vendido, donado ni transferido el dominio. Únicamente lo ha declarado dueño, tal como lo haría un juez, un árbitro o una autoridad administrativa. El título de propiedad del nuevo dueño será la declaración que le otorga el anterior.
Para este efecto, corresponde ahondar en la autonomía privada y definir si los propietarios cuentan con la facultad de otorgar títulos declarativos. Se deberá ahondar en la legitimidad, licitud y posibilidad, que son las exigencias más importantes de la libertad contractual.
Los títulos declarativos, en tanto otorgados por los dueños y/o titulares registrales de los bienes, sí cumplirían con la exigencia de la legitimidad. El acto sería celebrado por quién resulta o aparece inscrito como propietario del bien. El título siempre contaría con su participación. Siendo ello así, se cumple este requisito.
Por otro lado, estos títulos también serían lícitos, en tanto no existe mandato legal alguno que prohíba su celebración. No hay norma que declare la invalidez de estos acuerdos (principio de legalidad). Tampoco repudia el orden público ni las buenas costumbres. Siendo ello así, estos actos no están prohibidos.
Por último, la posibilidad jurídica. Aquí se debe demostrar que el sistema legal permite la celebración de este tipo de acuerdos, al contemplarla en algún supuesto de hecho normativo. En principio, las normas generales parecen excluir dicha posibilidad, aunque las normas registrales sí la permiten. Nos explicamos.
El artículo 140° del Código Civil, norma que define el acto jurídico, establece que el acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. A consideración de esta definición general, el acto jurídico no podría declarar relaciones jurídicas, sino solo crearlas, regularlas, modificarlas o extinguirlas. Lo mismo ocurre con el contrato. El artículo 1351° del Código Civil establece que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Nuevamente, no prevé que las partes puedan declarar la existencia de una relación jurídica patrimonial.
Una falta de previsión similar se aprecia en el artículo 923° del Código Civil, norma que regula los atributos de la propiedad. Este establece que la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. No se indica que la propiedad permita declarar la existencia de otros derechos. Siendo ello así, a consideración de las normas generales, se podría concluir que los títulos declarativos privados y, sobre todo, con alcance patrimonial, no estarían permitidos.
Sin embargo, la situación cambia cuando acudimos a las normas registrales. Por ejemplo, el artículo 2019° del Código Civil establece que son títulos inscribibles los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten derechos reales sobre inmuebles. Es decir, esta norma daría por sentada la existencia de actos y contratos declarativos. No solo ello, sino que también pueden acceder a los Registros Públicos.
En esa línea, existen resoluciones del Tribunal Registral que han dispuesto la inscripción de contratos de reconocimiento de propiedad, bajo el argumento de que no hay impedimento legal para celebrarlos y en tanto que con ellos se busca regularizar la propiedad no inscrita, a través de la declaración del titular registral (Resolución No. 558- 2017-SUNARP-TR-T y Resolución No. 517-2018-SUNARP-TR-A).
Los únicos requisitos previstos son: (i) que no se afecten derechos de terceros y (ii) que el reconocimiento termine modificando derechos inscritos y que no se busque solo reafirmarlos (Resolución No. 2481- 2017-SUNARP-TR-L y Resolución No. 546-2018-SUNARP-TR-T). Es importante indicar que, si bien se tienen diversas resoluciones que disponen la inscripción de un contrato de reconocimiento de propiedad, tales pronunciamientos no constituyen un precedente de observación obligatoria o un acuerdo plenario, por lo que no descartamos que existan registradores o un tribunal registral, conformado por nuevos miembros, que descarten la inscripción del reconocimiento de propiedad.
En principio, corresponderá analizar cada caso en concreto. Sin embargo, a la luz de lo expuesto, no vemos reparos conceptuales ni legales para permitir la celebración de contratos declarativos, ya sea causados (como el reconocimiento de obligaciones), preclusivos (como la transacción extrajudicial) o abstractos (como el reconocimiento de propiedad). En cumplimiento del principio de la libertad, este tipo de operaciones estaría permitido, amparo de los artículos 1353° y 1354° del Código Civil.
