Boletín Inversión Inmobiliaria - agosto 2025

El equipo inmobiliario de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados comparte su sexto boletín informativo, con los proyectos de ley, resoluciones y opiniones inmobiliarias más resaltantes del mes de agosto.

Proyecto de Ley No. 12138 que propone modificar los artículos 202° y 230° de la Ley No. 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General

El Proyecto de Ley plantea modificar los plazos que tiene la administración pública para declarar la nulidad de oficio de los actos administrativos. El plazo actual de prescripción es de dos años desde el consentimiento del acto, y tres años adicionales para demandar su nulidad ante el Poder Judicial. La propuesta busca acortar los plazos: la administración tendría seis meses desde la emisión del acto para declarar la nulidad de oficio y otros seis meses desde la caducidad para acudir al Poder Judicial.

Sentencia del Tribunal Constitucional, Exp. 00010-2024-AA/TC, sobre la validez del contrato de donación no elevado a escritura pública

El 6 de junio de 2025, la Sala Segunda del Tribunal Constitucional declaró fundada en parte la demanda de amparo contra la Casación No. 3793-2013-Cajamarca, que había anulado una donación de inmueble por no haberse formalizado mediante escritura pública.

El donante suscribió la minuta ante notario y testigos, pero falleció repentinamente antes de elevarla a escritura pública, como exige el artículo 1625° del Código Civil.

El Tribunal concluyó que la falta de formalización no era imputable al donante, al fallecer repentinamente, y que su voluntad de donar estaba plenamente acreditada. En ejercicio de los derechos constitucionales a la propiedad y libertad contractual, se determinó que la exigencia de escritura pública no puede prevalecer cuando existe una imposibilidad física para cumplirla. En consecuencia, el tribunal estableció que la escritura pública se aplicaría en condiciones normales y no puede prevalecer sobre los derechos constitucionales, cuando existe una imposibilidad material de cumplimiento.

Los mecanismos de formalización de la propiedad predial están dirigidos para regularizar la ocupación de personas naturales y jurídicas. Sin embargo, surge la pregunta sobre si pueden favorecer también a las organizaciones colectivas no constituidas como personas jurídicas. Entre ellas, los caseríos.

En principio, el Decreto Supremo No. 191-2020-PCM define a los caseríos como centros poblados. Es decir, ámbitos territoriales en los que se asientan personas con cierta organización y vocación de permanencia. Se trata de una forma de demarcación territorial, junto con los pueblos, las villas, las ciudades y las metrópolis. En abstracto, estas delimitaciones territoriales carecen de personería jurídica.

Sin embargo, aunque no son personas jurídicas, en la práctica se ha constatado que ejercen derechos y celebran actos jurídicos relevantes. Se expiden constancias de posesión a su favor, suscriben convenios con entidades públicas y privadas, e incluso participan en acuerdos vinculados a actividades extractivas. Todos estos antecedentes exigen reconocer su actuación como sujetos de derecho.

Una alternativa legal para tratarlos como sujetos de derechos es categorizarlos como organizaciones de personas no inscritas (OPNI), figura prevista en el Código Civil. Esta figura permite dotar de subjetividad jurídica a colectivos que, sin inscripción formal, actúan como verdaderos sujetos de derecho. Para este efecto, corresponderá evaluar si dichas organizaciones cumplen los siguientes tres requisitos mínimos:

La figura de la OPNI, de naturaleza innominada y flexible, ha sido desarrollada doctrinariamente por diversos autores, atribuyéndole una vocación de generalidad. Es decir, superando los principios de legalidad y de tipicidad, propios de las personas jurídicas. Esta figura permite acomodar la realidad organizativa de los caseríos, entre otros espacios sustancialmente organizados, reconociéndole capacidad jurídica.

Como consecuencia de lo anterior, se podrán celebrar contratos con estas organizaciones sin riesgo de nulidad por falta de agente capaz. Igualmente, podrán ser tratados como administrados ante la autoridad, entre otras condiciones.

En caso de no reconocer la aplicación de esta figura, se deberían aplicar otras reglas menos convenientes. Por ejemplo, tratar a todas las personas que conforman el caserío como meros coposeedores y, por lo tanto, aplicar la regla de la unanimidad para celebrar actos de disposición. Esta regla es impracticable para muchos proyectos de inversión. La otra opción es tratarlos como comunidades campesinas, aunque se requiere la verificación de ciertas prácticas ancestrales, trabajo colectivo u otras interacciones comunes, lo que no siempre se verifica. Teniendo en cuenta dichas dificultades, lo ideal sería tratarlos como sujetos de derechos de forma directa, sin tener que acudir a otras figuras.

Por otro lado, desde una perspectiva de política pública, la categorización de los caseríos como organización de personas no inscrita también resulta socialmente conveniente. En muchos casos, los caseríos son el único sujeto colectivo con capacidad de organización en zonas rurales. Su reconocimiento jurídico permitiría canalizar inversiones, ejecutar proyectos de desarrollo y garantizar seguridad jurídica en la tenencia de la tierra, sin necesidad de forzar su adecuación a figuras jurídicas que no responden a su realidad.

Esta propuesta no busca alterar el principio de legalidad que rige la creación de personas jurídicas, sino ampliar el espectro de sujetos de derecho colectivos reconocidos por el ordenamiento. En este sentido, los caseríos pueden ser tratados como sujetos de derecho siempre que se cumplan los requisitos mínimos antes mencionados. Naturalmente, corresponderá evaluar cada caso en concreto. No se trata de una regla general.