Alerta Inversión Inmobiliaria - agosto 2026
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Tribunal Registral precisa que el precedente sobre habilitación urbana encubierta también alcanza a tierras comunales
El pasado 7 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial El Peruano una precisión al precedente de observancia obligatoria que establecía la improcedencia de independizaciones de predios rurales ubicados en zonas no catastradas cuando encubran habilitaciones urbanas. Ahora el Tribunal Registral ha establecido que este precedente también se aplicará a las independizaciones de predios comunales.
La existencia de una habilitación urbana encubierta deberá determinarse a partir de la evaluación conjunta del acuerdo comunal, la documentación técnica presentada y el informe del área de bases gráficas. Así, cuando estos elementos evidencien la creación de múltiples lotes, calles, pasajes o vías de circulación propias de un desarrollo urbano, no será posible tramitar la independización bajo las reglas aplicables a predios rurales o comunales. Se requiere pasar por el procedimiento de habilitación urbana autorizado por la municipalidad distrital competente. Sin esta aprobación, la independización no procederá.
El precedente fue aprobado en el CCCXXIII (323) Pleno del Tribunal Registral realizado el 20 de julio de 2026 y su criterio ha sido recogido en la Resolución 3498-2026-SUNARP-TR del 31 de julio de 2026. En dicho caso, el Tribunal analizó una solicitud de independización sobre terrenos de una comunidad campesina, advirtiendo una parcelación masiva con características propias de un proyecto urbanístico. Los actos revelaban la creación de lotes y calles propias de un desarrollo urbano.
A partir de lo anterior, el Tribunal concluyó que, cuando una independización encubre una habilitación urbana, la competencia para su aprobación corresponde exclusivamente a las municipalidades. Ni los propietarios del predio ni los verificadores catastrales pueden aprobar unilateralmente estas independizaciones. No obstante, también se precisó que no toda división de tierras comunales tiene naturaleza urbana, por lo que cada caso deberá evaluarse de manera integral, considerando el acuerdo comunal, la documentación técnica presentada y la configuración física del territorio.