Boletín Inversión Inmobiliaria - abril 2026

Se aprueba el nuevo Texto Único Ordenado de la Ley del Procedimiento Administrativo General – Ley No. 27444

El 30 de abril de 2026 se publicó en el Diario Oficial El Peruano el Decreto Supremo No. 006-2026-JUS, mediante el cual se aprueba el nuevo Texto Único Ordenado de la Ley No. 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General (LPAG). La norma busca compilar y ordenar las múltiples modificaciones introducidas en los últimos años, las cuales estuvieron orientadas principalmente a la digitalización de los procedimientos administrativos, la estandarización de trámites, la racionalización de tasas y la celeridad en la resolución de recursos.

El nuevo TUO de la LPAG ordena y resume los cambios introducidos por el Decreto Legislativo No. 1497, referido a las notificaciones electrónicas. La norma precisó en la LPAG que el consentimiento expreso del administrado para ser notificado por medios electrónicos también puede otorgarse por vía electrónica.

En el ámbito de la gestión documental digital, la norma recoge los cambios de la Ley No. 31465, que dispuso que las entidades contaran con mesa de partes digital de disponibilidad permanente.

Respecto de los recursos administrativos, se recogen los cambios de la Ley No. 31603, la cual estableció que el recurso de reconsideración se resolvería en 15 días hábiles, acortando el tiempo de respuesta y reforzando la celeridad procedimental.

Por último, con relación a la simplificación y estandarización, se recogieron los cambios del Decreto Legislativo No. 1561, el cual estableció el contenido obligatorio de los TUPA para los canales de acceso, servicios prestados en exclusividad y los formatos aplicables, en adición a los procedimientos administrativos, así como desarrolló aspectos del proceso de ratificación de tasas o derechos de tramitación, articulando competencias entre la PCM y el MEF.

FACTORES DE OPONIBILIDAD

En una entrega anterior se abordaron los principales criterios para resolver los conflictos de derecho en casos de superposición registral, poniendo énfasis en la insuficiencia de una solución automática basada exclusivamente en la prioridad registral. Para determinar a quién corresponde la propiedad, el análisis debía seguir un orden metodológico, a saber: primero, identificar la existencia de duplicidad; luego, examinar la validez y eficacia de los títulos; y, finalmente, verificar si ha operado algún modo cualificado de adquisición de la propiedad. Cuando este análisis no permite definir la preferencia del derecho, por encontrarse las partes en similares condiciones, corresponde acudir a los denominados mecanismos de cognoscibilidad.

En materia inmobiliaria, los principales mecanismos de cognoscibilidad son la inscripción registral y la posesión. Ambos mecanismos cumplen una función informativa respecto del dominio, aunque presentan alcances y niveles de confiabilidad distintos. El registro proporciona una publicidad formal, centralizada y estandarizada, orientada a otorgar predictibilidad y reducir los costos de transacción. La posesión, por su parte, constituye una forma de publicidad material del derecho, basada en su ejercicio efectivo y socialmente perceptible.

Desde una perspectiva ideal, ambos mecanismos deberían coincidir. La concurrencia del registro y la posesión refuerza significativamente la recognoscibilidad del derecho y su oponibilidad frente a terceros. No obstante, cuando ello no ocurre —el titular registral no coincide con el poseedor— surgen conflictos en los que la determinación de la prevalencia no puede resolverse mediante reglas rígidas.

En efecto, en estos casos la oponibilidad exige ponderar cuál de los dos mecanismos disponibles ofrece, en el caso concreto, mayor alcance, precisión y confiabilidad para informar al titular del bien. Ni la inscripción ni la posesión pueden ser preferidas de manera absoluta: el desconocimiento del registro puede vaciar de contenido su función ordenadora; pero ignorar la posesión puede profundizar la realidad de las cosas.

Esta circunstancia obliga a una valoración caso por caso, atendiendo a su capacidad efectiva para hacer oponible el derecho frente a terceros y reducir la incertidumbre en el tráfico inmobiliario. Para ello, conviene identificar algunos criterios orientadores que permitan estructurar dicha ponderación sin caer en la arbitrariedad.

Un primer criterio es la antigüedad y continuidad de cada mecanismo. Una inscripción muy antigua que no ha sido objeto de actos posteriores de disposición o gravamen podría no prevalecer frente a una posesión consolidada, pública, pacífica e ininterrumpida en el tiempo. En sentido inverso, una cadena de transferencias sucesivamente inscritas -aun cuando la posesión sea detentada por un tercero- puede generar una recognoscibilidad registral lo suficientemente robusta como para prevalecer frente a una posesión reciente y confusa.

Un segundo criterio es la publicidad efectiva de cada mecanismo. La inscripción registral tiene, en principio, una publicidad de alcance general: cualquier persona puede consultar el registro y conocer la titularidad formal del bien. Sin embargo, esta publicidad puede verse mermada cuando el sistema registral presenta deficiencias técnicas, desactualizaciones o contradicciones. En esos casos, la posesión -ejercida de manera visible, con actos materiales notorios- puede ofrecer una información más accesible y fehaciente para quien pretende adquirir o contratar sobre el bien.

Un tercer criterio es la buena fe de cada titular. Quien inscribe conociendo la existencia de una posesión preexistente, consolidada y pública, no puede invocar la protección registral en toda su extensión. Del mismo modo, la posesión ejercida con conocimiento de la titularidad registral ajena reduce considerablemente su aptitud para prevalecer. La buena fe actúa, así, como un factor de corrección que modula el peso de cada mecanismo según las circunstancias subjetivas del caso.

La aplicación de estos criterios no conduce a una prevalencia automática de la inscripción frente a la posesión ni viceversa. La solución dependerá de cada caso concreto, considerando las particularidades de cada parte involucrada, así como el alcance y las características de su posesión e inscripción.