Boletín Inversión Inmobiliaria - agosto 2026

El pasado 7 de agosto de 2026 se publicó en el Diario Oficial El Peruano una precisión al precedente de observancia obligatoria que establecía la improcedencia de independizaciones de predios rurales ubicados en zonas no catastradas cuando encubran habilitaciones urbanas. Ahora el Tribunal Registral ha establecido que este precedente también aplicará a las independizaciones de predios comunales.

La existencia de una habilitación urbana encubierta deberá determinarse a partir de la evaluación conjunta del acuerdo comunal, la documentación técnica presentada y el informe del área de bases gráficas. Así, cuando estos elementos evidencien la creación de múltiples lotes, calles, pasajes o vías de circulación propias de un desarrollo urbano, no será posible tramitar la independización bajo las reglas aplicables a predios rurales o comunales. Se requiere pasar por el procedimiento de habilitación urbana autorizado por la municipalidad distrital competente. Sin esta aprobación, la independización no procederá.

El precedente fue aprobado en el CCCXXIII (323) Pleno del Tribunal Registral realizado el 20 de julio de 2026 y su criterio ha sido recogido en la Resolución 3498-2026-SUNARP-TR del 31 de julio de 2026. En dicho caso, el Tribunal analizó una solicitud de independización sobre terrenos de una comunidad campesina, advirtiendo una parcelación masiva con características propias de un proyecto urbanístico. Los actos revelaban la creación de lotes y calles propias de un desarrollo urbano.

A partir de lo anterior, el Tribunal concluyó que, cuando una independización encubre una habilitación urbana, la competencia para su aprobación corresponde exclusivamente a las municipalidades. Ni los propietarios del predio ni los verificadores catastrales pueden aprobar unilateralmente estas independizaciones. No obstante, también se precisó que no toda división de tierras comunales tiene naturaleza urbana, por lo que cada caso deberá evaluarse de manera integral, considerando el acuerdo comunal, la documentación técnica presentada y la configuración física del territorio.

En esta sección de nuestro boletín analizaremos los actos de mera tolerancia respecto del ejercicio del derecho de propiedad. En las relaciones entre vecinos es habitual que el propietario permita determinadas conductas sobre su predio por razones de cortesía, convivencia o buena vecindad. Así ocurre cuando se autoriza el paso ocasional por un terreno, la extracción de agua de una fuente o cualquier otro uso limitado que el propietario consiente sin contraprestación ni vocación de permanencia.

El Derecho denomina estas situaciones actos de mera tolerancia. Se trata de actos que el propietario permite libremente, pero cuya continuidad depende exclusivamente de su voluntad. Se trata de actos unilaterales plenamente revocables. Por ello, quien se beneficia con tales actos no adquiere un derecho sobre el predio ajeno ni puede exigir que la situación se mantenga indefinidamente.

La razón es sencilla: la tolerancia no supone una renuncia al derecho de propiedad ni al derecho de posesión. El propietario conserva íntegramente sus facultades y puede poner fin al acto tolerado cuando lo estime conveniente, sin que deba recabar la anuencia de un tercero. Debido a su naturaleza precaria, el aprovechamiento permitido carece de autonomía jurídica y no constituye el ejercicio de un derecho susceptible de protección.

La distinción entre los actos de tolerancia y los actos de toma de posesión cobra especial relevancia frente a instituciones como la prescripción adquisitiva, la contratación inmobiliaria o la adquisición de servidumbres. Los actos tolerados no revelan una situación de dominio o de ejercicio de un derecho real, sino únicamente la decisión del propietario de permitir temporalmente una conducta determinada. Por ello, aun cuando dichos actos se repitan durante largos periodos, no generan por sí solos derechos a favor de quien los realiza.

El reconocimiento de esta figura responde además a una finalidad práctica. Si la ley atribuyera consecuencias jurídicas a todo acto de tolerancia, los propietarios evitarían cualquier gesto de cooperación o cortesía por temor a perder derechos sobre sus inmuebles. La protección de los actos de mera tolerancia permite, por el contrario, preservar las relaciones de buena vecindad sin que ello implique afectar el contenido del derecho de propiedad. Naturalmente, sus alcances y especial protección dependerán de su compatibilidad con normas imperativas o de orden público. No es posible argumentar que una cesión de posesión constituye un acto de mera tolerancia para facilitar la recuperación extrajudicial de los predios. Un acto con ese alcance podría terminar siendo desconocido por nuestro sistema jurídico.

En suma, la tolerancia constituye una manifestación de convivencia y no una fuente de derechos. Permitir no equivale a ceder, transferir, reconocer o constituir un derecho o posesión a favor de terceros; significa únicamente aceptar una situación que, por su propia naturaleza, puede cesar en cualquier momento por decisión del propietario.