Boletín Inversión Inmobiliaria - diciembre 2025

Informe No. 098-2025-DGPRCS-DC-ITSE del 3 de diciembre de 2025

El 3 de diciembre de 2025, la Dirección General de Políticas y Regulación en Construcción y Saneamiento del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento emitió el informe No. 098-2025-DGPRCS-DC-ITSE sobre la transferencia del Certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones (Certificado ITSE), en el marco de la figura de la transferencia de negocios en marcha regulada en el artículo 13 del TUO de la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento.

El Certificado ITSE es el acto administrativo que acredita el cumplimiento de las condiciones de seguridad de un establecimiento comercial y, por lo tanto, su idoneidad para operar, abierto o no, al público. El Certificado ITSE es requisito para emitir luego la licencia de funcionamiento y su renovación periódica, para evitar cualquier clausura del establecimiento.

El informe establece que el Certificado ITSE sí puede ser objeto de una transferencia, siempre que en la operación también quede comprendida la licencia de funcionamiento del establecimiento, conforme al referido artículo 13 y al procedimiento previsto en el artículo 11-A del TUO de la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento. De esta manera, se precisa que no es posible transferir el Certificado ITSE por sí solo. Se debe transferir el negocio en marcha, la licencia de funcionamiento y el Certificado ITSE del establecimiento comercial de forma conjunta.

El informe concluye que, si bien la Ley Marco de Licencia de Funcionamiento únicamente se ocupa de la transferencia de la licencia de funcionamiento, también es posible sostener que queda comprendido el Certificado ITSE, en tanto este último acto administrativo forma parte del procedimiento administrativo previsto para obtener la referida licencia. El Certificado ITSE es dependiente de la licencia de funcionamiento. Por el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, el Certificado ITSE debe transferirse juntamente con la licencia. Esta interpretación también se apoya en los principios de legalidad e imparcialidad del TUO de la Ley No. 27444, asegurando trato igualitario y resolución conforme al interés general.

El trámite de transferencia de los referidos actos administrativos (licencia de funcionamiento y Certificado ITSE) es automático y basta presentar el contrato de transferencia ante la municipalidad, sin perjuicio de la fiscalización posterior.

No obstante ser una opinión no vinculante, se trata de un criterio relevante a tener en consideración.

Las nuevas tecnologías en la calificación registral

Las tecnologías de la información y comunicación han revolucionado la manera en que las personas acceden a bienes y servicios, permitiendo interacciones más rápidas y económicas. Este avance ha mejorado la calidad de vida y ha generado nuevas formas de relacionamiento social, aunque persisten desafíos como la desigualdad en el acceso y los riesgos para la privacidad y seguridad de los usuarios. A pesar de estos retos, existe consenso en que su impacto es positivo y que todos tienen derecho a beneficiarse de estas herramientas.

En el ámbito de la administración pública, el uso de tecnologías digitales representa una oportunidad para optimizar la prestación de servicios a los ciudadanos. Sin embargo, su implementación debe estar acompañada de una regulación adecuada que permita ponderar los beneficios y riesgos, especialmente para proteger derechos fundamentales como el debido procedimiento, la presunción de licitud, el derecho de defensa y la seguridad jurídica. La regulación no solo responde al principio de legalidad, sino que previene posibles afectaciones a valores constitucionales.

En el contexto registral, es común que los funcionarios utilicen Sistemas de Información Geográfica, como Google Earth, para complementar la verificación de predios en trámites ante los Registros Públicos. Estas herramientas permiten identificar características físicas del terreno, como avenidas, ríos o restos arqueológicos, facilitando la elaboración de informes técnicos. No obstante, su alcance debe ser limitado, ya que la información registral se sustenta en títulos jurídicos formalmente calificados por la autoridad competente.

La publicidad registral es altamente formal y se basa en documentos que han pasado por un proceso reglado previo de calificación. Por ello, la información obtenida de aplicaciones como Google Earth no puede prevalecer sobre la que obra en los archivos registrales. Sostener lo contrario implicaría otorgar a una herramienta digital la presunción de validez y oponibilidad absoluta, atributos reservados para la información registrada oficialmente. Los memorandos de SUNARP han sido claros al señalar que Google Earth es solo una herramienta gráfica referencial y no tiene carácter vinculante.

De acuerdo con la Ley No. 28294, únicamente los instrumentos emitidos por entidades generadoras de catastro, como gobiernos regionales y locales, tienen valor jurídico para determinar la situación gráfica de los predios. En ausencia de dicha información, prevalece lo que está inscrito en los Registros Públicos. Así, no es posible fundamentar la existencia de bienes de dominio público únicamente en datos de aplicaciones digitales; se requiere un acto jurídico formalmente calificado.

Finalmente, cuando la información gráfica de un predio contradice lo inscrito en los Registros Públicos, debe aplicarse el principio de legitimación registral, regulado en el artículo 2013 del Código Civil. Este principio establece que las inscripciones se presumen válidas y producen todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez. Solo si las entidades generadoras de catastro emiten los actos administrativos correspondientes y estos se inscriben en el registro, la nueva información podrá ser considerada oficialmente.