Boletín Inversión Inmobiliaria - enero 2026

Sentencia del Tribunal Constitucional

Mediante la sentencia recaída en el Expediente No. 00161‑2022‑PA/TC, del 18 de noviembre de 2025, el Tribunal Constitucional declaró fundada una demanda de amparo, mediante la cual la parte accionante cuestionaba un desalojo que había sido ejecutado en su contra por la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), al amparo del artículo 65 de la Ley No. 30230. La SBN había logrado recuperar extrajudicialmente unos predios inscritos a su favor, al amparo de esta figura, pese a que el ocupante también contaba con derecho inscrito en los Registros Públicos.

Con relación a las cuestiones de procedibilidad, el Tribunal sostuvo que el proceso de amparo era la vía idónea para cuestionar este tipo de desalojos, si se advierte una afectación al debido procedimiento administrativo. Por otro lado, yendo al fondo de la controversia, precisó que la recuperación extrajudicial prevista en la Ley No. 30230 se encuentra circunscrita a invasiones u ocupaciones ilegales y que no resulta aplicable frente a ocupaciones amparadas en títulos de propiedad inscritos, los cuales gozan de presunción de validez y oponibilidad conforme al artículo 2013 del Código Civil. Esta presunción es plenamente aplicable frente al Estado.

Este pronunciamiento jurisdiccional resulta relevante para la práctica inmobiliaria, en la medida que delimita los alcances de la recuperación extrajudicial de los bienes estatales y refuerza la seguridad jurídica del propietario registral frente a actuaciones administrativas ejecutadas sin control jurisdiccional previo.

La propiedad por prescripción adquisitiva

En esta entrega, nos ocuparemos de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva. Buscamos determinar si el propietario prescribiente requiere de un pronunciamiento oficial, ya sea notarial, administrativo o judicial, que declare su derecho para poder oponerlo a terceros, o si la falta de dicha declaración, le impide hacer valer el derecho.

En primer lugar, es importante ahondar en la función de la prescripción adquisitiva en el mercado inmobiliario, así como sus efectos según la regulación vigente. Esta precisión resulta relevante si se considera que el mercado de bienes raíces constituye la principal vía para acceder a un predio, ya sea para comprarlo, arrendarlo o celebrar cualquier otro negocio permitido. La importancia social del mercado exige tenerlo en cuenta al momento de asignar funciones al resto de las figuras jurídicas.

En la misma línea, la inviolabilidad de la propiedad privada, prevista en el artículo 70° de la Constitución Política, también exige fortalecer el mercado inmobiliario. Solo en él los dueños son libres de elegir si transfieren o no sus bienes, si lo hacen por un determinado precio y a favor de quiénes lo hacen. No obstante, el propio sistema jurídico admite modos de adquisición que operan al margen del tráfico inmobiliario. A diferencia de estos, el mercado es el único que toma en cuenta la voluntad del propietario. La expropiación o la invasión le restan toda importancia.

El acceso a la vivienda y la protección de la propiedad se fortalecen con un mercado inmobiliario robusto y competitivo. Cuando la adquisición de un predio ocurre al margen de ese mercado, es posible que estemos ante una potencial afectación de derechos, lo que exige ser cautos al momento de defender dichas figuras. Un ejemplo de ello es la prescripción adquisitiva, figura bajo la cual se adquiere la propiedad de un predio mediante la posesión, pero sin acuerdo con el dueño anterior. El artículo 950° del Código Civil establece que se obtiene la propiedad de un inmueble por posesión pacífica, pública, continua y como propietario durante cinco años (buena fe) o diez (mala fe). Se trata, por tanto, de un modo legal de adquisición que opera paralelamente a los mecanismos propios del mercado inmobiliario.

Nuestro sistema legal acepta la coexistencia de la prescripción con el intercambio masivo de bienes, por lo que es válido preguntarse: ¿qué función desempeña la prescripción en la defensa del mercado inmobiliario?, ¿la prescripción, bajo una visión moderna y funcional, le da la espalda a las reglas que rigen el mercado de predios? Nuestra postura es que la prescripción desempeña un rol importante en el mercado inmobiliario que la hace una herramienta útil para todos los agentes que interactúan en él. La figura es básicamente una fuente de información, la cual resulta de mucha utilidad para concretar un intercambio. Las operaciones con bienes raíces necesitan de la usucapión.

En efecto, el rol social de la prescripción no es atribuir la propiedad, sino probarla. Esta sirve para que el dueño acredite su derecho que es preexistente, ante la ausencia de un título que justifique su dominio. La norma civil lo reputará propietario, gracias a la posesión ad usucapionem que ha mantenido sobre el bien, liberándolo de probar el origen remoto de su derecho. De esta manera se garantiza la circulación segura de los bienes, pues el titular acreditará fácilmente que es dueño.

La prescripción está pensada para solucionar un problema gravísimo en el mundo moderno: la escasez y onerosidad de la información. No siempre se conoce al dueño, por lo que se deben hacer averiguaciones complejas para dar con él. La prescripción cumple esa función, reputando propietario al poseedor con fines de usucapión. Naturalmente, en aquellos casos en los que esta función informativa no se verifique, corresponderá repensar los alcances de la figura, previendo normativamente excepciones o esquemas de compensación a favor del propietario afectado, entre otras consecuencias. De esta manera se desalientaría el tan extendido y nocivo tráfico de terrenos.

Ahora bien, teniendo en cuenta su función social, que es acreditar el dominio, corresponde determinar si resulta necesario contar o no con un pronunciamiento oficial que declare su ocurrencia. Y la respuesta es que no. El Código Civil no exige contar con un pronunciamiento judicial para que dicha figura se perfeccione. El artículo 952° establece que el prescribiente puede entablar juicio para que se le declare propietario, lo que confirma el carácter declarativo —y no constitutivo— de dicho pronunciamiento. La adquisición se produciría una vez cumplidos los requisitos legales, sin necesidad de sentencia ni inscripción previa.

Pese a ello, cierta jurisprudencia ha venido exigiendo una sentencia judicial firme como requisito para la oponibilidad del derecho frente a terceros, confundiéndose la existencia del derecho con su publicidad o prueba reforzada.

Esta exigencia, no prevista en la ley, debilita la función de la usucapión como mecanismo de formalización y termina afectando la seguridad del mercado inmobiliario, cuando la figura está precisamente diseñada para fortalecerla. Naturalmente, en algunos casos, el pronunciamiento resultará necesario, si está en juego la renuncia o la activación de la prescripción, la interrupción de la prescripción o su falta oponibilidad frente a terceros cualificados, como terceros registrales de buena fe. Sin embargo, fuera de esos casos, la propiedad por prescripción no requiere de este tipo de pronunciamientos para surgir, sin perjuicio de su utilidad probatoria y publicitaria.