Boletín Inversión Inmobiliaria - julio 2026

Tribunal Registral reafirma la imprescriptibilidad de las tierras comunales en procedimientos notariales

El pasado 4 de julio de 2026 se publicó en el Diario Oficial El Peruano un nuevo precedente de observancia obligatoria del Tribunal Registral, el cual establece la improcedencia de anotar o inscribir las declaraciones notariales de prescripción adquisitiva sobre tierras inscritas a favor de comunidades campesinas. El criterio se sustenta en el artículo 89 de la Constitución que establece la imprescriptibilidad de tipos de bienes y se circunscribe únicamente a los procedimientos notariales de prescripción adquisitiva.

El precedente fue aprobado en la sesión extraordinaria del CCCXX (320) Pleno del Tribunal Registral realizado el 22 de junio de 2026, recogiendo los sustentos contenidos en la Resolución No. 4339-2025-SUNARP-TR del 3 de octubre de 2025. Esta última confirmó la tacha de un título que pretendía inscribir una declaración notarial de prescripción adquisitiva sobre un terreno inscrito a favor de una comunidad campesina, pese a que el procedimiento había sido previamente objeto de una anotación preventiva.

La resolución estableció que la imprescriptibilidad se mantiene aun cuando se alegue que la comunidad hubiera perdido su actividad institucional, pues dicha circunstancia no extinguía su personalidad jurídica ni afectaba sus derechos. Del mismo modo, se denegaba la prescripción aun cuando se sostenga que el predio comunal se encontrara urbanizado o no sea objeto de ocupación material por parte de la comunidad.

Por otro lado, el Tribunal Registral precisó que esta imprescriptibilidad resulta aplicable aun cuando el notario la hubiera declarado. Sobre este punto, señaló que la función calificadora de los registradores comprende la verificación de la compatibilidad de la declaración notarial con los antecedentes que obran en el Registro, entre los cuales se encuentra el carácter imprescriptible de los terrenos comunales.

Se publican proyectos normativos sobre modificaciones al Reglamento Nacional de Edificaciones y al Reglamento VIS

Los días 16 y 19 de julio de 2026 se publicaron los proyectos de modificación de la Norma A.130 del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) y del Reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS), respectivamente.

Respecto del Reglamento VIS, la propuesta establece nuevas exigencias para este tipo de proyectos, como un área techada mínima de 40 m² para viviendas multifamiliares y de 35 m² para viviendas unifamiliares. Igualmente, se limita por cinco años la transferencia y arrendamiento de las viviendas adquiridas, y se exige que sean ocupadas por sus beneficiarios. Asimismo, se precisan requisitos de estacionamiento, se incorpora la obligación de identificar expresamente la condición de VIS en los expedientes municipales y se fortalece la facultad fiscalizadora del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Sin perjuicio de la eventual aprobación del referido reglamento, continúan vigentes en Lima y Callao las Ordenanzas No. 2361-MML y No. 007-2025/MPC, respectivamente, las cuales otorgan beneficios urbanísticos para el desarrollo de proyectos VIS, especialmente en materia de alturas y densidades.

Por su parte, el proyecto de modificación de la Norma A.130 busca consolidar en un solo texto las disposiciones sobre seguridad en edificaciones, con especial énfasis en la protección contra incendios. La norma sería obligatoria para edificaciones nuevas y, en determinados casos, para remodelaciones, ampliaciones o cambios de uso de edificaciones existentes. Para estas últimas, se plantean tres alternativas de adecuación: cumplir con la nueva norma, acogerse a los estándares para edificaciones existentes de la NFPA 101 o sustentar una estrategia propia de protección contra incendios basada en un análisis de riesgos aprobado por la autoridad competente.

El plazo para presentar comentarios al proyecto de modificación del Reglamento VIS vence el 4 de agosto de 2026, mientras que el plazo para formular aportes respecto de la Norma A.130 vence el 3 de setiembre de 2026.

CONTRATOS EN COMUNIDADES

En esta sección de nuestro boletín abordaremos una de las consultas más frecuentes en la implementación de proyectos de inversión en territorios comunales: identificar quién es el interlocutor competente para celebrar acuerdos dentro de una comunidad campesina. La respuesta dependerá del tipo de derecho que se busca adquirir, de la actividad que se pretende desarrollar y de las facultades que el ordenamiento legal y el estatuto comunal reconocen a cada órgano de la comunidad.

La primera regla es recordar que la titular de las tierras comunales es la propia comunidad. Por ello, cuando se pretende adquirir, arrendar, gravar u obtener derechos sobre el territorio comunal, la intervención de la asamblea general es indispensable. En estos supuestos, la directiva comunal actúa como órgano ejecutor de los acuerdos adoptados por la asamblea, pero no puede reemplazarla ni asumir competencias que la ley o el estatuto hayan reservado a la asamblea misma.

Distinto es el caso de los actos que no implican la disposición o afectación de tierras comunales. Para este tipo de acuerdos, la directiva comunal puede constituir un vehículo válido de contratación, siempre que cuente con facultades legales o estatutarias suficientes. En la medida en que representa a la comunidad en la gestión ordinaria de sus asuntos, podrá suscribir acuerdos vinculantes.

Las empresas comunales constituyen también una herramienta ampliamente utilizada para desarrollar actividades económicas, prestar servicios y ejecutar proyectos productivos. En muchos casos, pueden convertirse en el principal socio contractual para implementar estas necesidades. Sin embargo, su participación no elimina la necesidad de contar con la aprobación de la asamblea cuando el proyecto implique la disposición, cesión o afectación de tierras comunales.

Otra alternativa a considerar es la celebración de acuerdos directamente con los comuneros que ocupan las denominadas parcelas familiares. Estas parcelas son áreas del territorio comunal asignadas para el uso y aprovechamiento directo de determinados comuneros. No obstante, siendo que dicha asignación no implica necesariamente una transferencia de propiedad, los contratos no deberán implicar la transferencia de un dominio que no se tiene.

Sobre este punto, una característica fundamental de las parcelas familiares es que deben ser trabajadas directamente por el comunero beneficiario. El abandono o la pérdida de la explotación directa puede dar lugar a que la comunidad recupere su posesión. Esta particular exigencia obliga a que los acuerdos deban estructurarse de forma que no impliquen la pérdida de la posesión por parte del comunero.

En la práctica, muchas de las contingencias que surgen en proyectos desarrollados sobre territorios comunales no obedecen a la falta de consenso, sino a la elección incorrecta del interlocutor. Un acuerdo suscrito con quien carece de facultades suficientes puede resultar ineficaz o nulo, pudiendo ser cuestionado por la propia comunidad. Por ello, antes de iniciar cualquier negociación, resulta indispensable identificar la estructura de gobierno comunal, revisar el estatuto vigente y verificar las competencias de la asamblea, la directiva, la empresa comunal y los comuneros poseedores de parcelas familiares.

En definitiva, no todos los acuerdos dentro de una comunidad campesina requieren la participación de los mismos actores. Determinar quién debe intervenir en cada caso constituye un aspecto esencial para la validez de los acuerdos, la adecuada gestión de riesgos y la ejecución exitosa de cualquier proyecto en territorio comunal.