Boletín Inversión Inmobiliaria - marzo 2026

¿QUIÉN ES EL PROPIETARIO EN CASO DE SUPERPOSICIÓN DE INSCRIPCIONES?

La determinación de la titularidad cuando dos o más sujetos se atribuyen derechos sobre un mismo predio, o sobre una porción de él, constituye uno de los problemas más complejos y recurrentes de la práctica inmobiliaria. Esta dificultad se acentúa cuando cada reclamante cuenta con un derecho inscrito, como ocurre en los supuestos de duplicidad de partidas registrales. En tales escenarios, la definición del verdadero propietario exige la aplicación de diversas instituciones jurídicas.

En la práctica registral y judicial es frecuente que se recurra de manera casi automática al criterio de la antigüedad de las inscripciones, invocando los artículos 2016° y 2022° del Código Civil, así como determinadas disposiciones del régimen registral. Desde esta perspectiva, se sostiene que el titular del derecho sería aquel cuya partida registral resulta más antigua frente a quien ostenta una inscripción posterior, en aplicación del principio de prioridad registral. Sin embargo, esta interpretación no siempre resulta correcta ni suficiente para resolver los conflictos de titularidad.

El principio de prioridad registral no resulta aplicable en los supuestos de duplicidad de partidas. Tal como está regulado en los artículos 2016° y 2022° del Código Civil, dicho principio se limita a resolver conflictos de oponibilidad entre derechos inscritos en una misma partida, mas no entre derechos inscritos en partidas distintas, que es precisamente el supuesto de la duplicidad registral. Esto hace que la sola antigüedad de la inscripción no pueda, por sí misma, definir la titularidad del bien.

Ante este vacío normativo, para establecer la preferencia entre titulares aparentes debe centrarse en varios aspectos. Uno de ellos es el análisis de los títulos. La mayor antigüedad de un título no garantiza su prevalencia si este adolece de vicios de nulidad, si ha sido utilizado como instrumento para la comisión de un delito o para encubrir un interés fraudulento, o si resulta ineficaz por haberse celebrado con quien no estaba autorizado o legitimado.

Cuando existe concurrencia de “titulares” derivada de una duplicidad de partidas, es evidente que no todos los títulos pueden ser eficaces. Solo uno de ellos pudo haberse celebrado con el verdadero dueño del inmueble, y será precisamente ese título —válido y eficaz— el que deba ser preferido para efectos de determinar la titularidad real del predio. Naturalmente, este criterio podría no ser preferido si existen terceros cualificados, quienes, pese a la existencia de los vicios, resultan preferibles al amparo de algún mecanismo de prelación (posesión, título más antiguo, buena fe, etc.).

Ahora bien, el criterio de la suficiencia de los títulos, no obstante, cede cuando entra en juego la prescripción adquisitiva de dominio, el abandono, la reversión, la expropiación, el remate judicial o la verificación de algún modo de adquirir originario de la propiedad. En estos casos, por imperio de la ley, estos títulos resultan preferibles frente a los otros, incluso los más antiguos.

En definitiva, en los casos de duplicidad de partidas registrales, la titularidad que se conserva es la de quien ostenta un título válido y eficaz, salvo que se haya configurado un modo de adquisición cualificado y preferente. Por ello, para determinar a quién corresponde la propiedad en escenarios de superposición de inmuebles, el análisis debe seguir un orden: primero, identificar la existencia de duplicidad; luego, examinar la validez y eficacia de los títulos; y, finalmente, verificar si ha operado algún modo cualificado de adquirir la propiedad.