Boletín Inversión Inmobiliaria - noviembre 2025

Proyecto de modificación del Reglamento de la Ley No. 31145: Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales

El Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego ha presentado el proyecto de Decreto Supremo que modifica el Reglamento de la Ley No. 31145, con el objetivo principal de alinear el reglamento a las recientes disposiciones legales introducidas por la Ley No. 32371 y la Ley No. 32434. Estas leyes amplían el plazo de posesión para acceder a la formalización de predios rurales y tierras eriazas habilitadas, hasta el 31 de diciembre de 2020, y promueven la transformación productiva y competitiva del sector agrario.

El reglamento también excluye expresamente del procedimiento las áreas de dominio público, zonas protegidas, sitios arqueológicos y otras áreas sensibles, en concordancia con la normativa sectorial y ambiental vigente. Se establece un régimen diferenciado para la determinación del valor de adjudicación de los terrenos, beneficiando a pequeños productores y formas asociativas.

Además, se incorpora un procedimiento para que los Gobiernos Regionales asuman la titularidad de predios estatales, incluso en casos donde existan procesos judiciales en trámite o concluidos, facilitando la gestión y resolución de estos casos en coordinación con la Procuraduría Pública.

Las autorizaciones municipales en zonas rurales

La planificación territorial en el Perú ha estado marcada por una fuerte orientación hacia lo urbano, dejando las áreas rurales en un espacio normativo ambiguo. Esta falta de claridad ha generado problemas prácticos para quienes desarrollan proyectos de inversión fuera de las ciudades, desde emprendimientos turísticos hasta inversiones de infraestructura de gran escala. El Decreto Legislativo No. 1674, que modificó la Ley No. 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, buscaría corregir esta omisión, incorporando la planificación rural como parte esencial del ordenamiento territorial. En esa línea, otorga competencia a los municipios para regular los espacios rurales y exigir autorizaciones por cada construcción que se levante en ellos. Esta expansión y/o complementación de las competencias municipales no siempre es positiva.

En efecto, aunque la regulación introducida por el Decreto Legislativo No. 1674 tiene un carácter general, buscaría establecer las bases para que las municipalidades exijan autorizaciones para todo tipo de construcciones y actividades, tanto urbanas como rurales, que se desarrollen en zonas rurales. Es decir, en zonas no incorporadas a la trama urbana. Esto significa que áreas del territorio nacional que históricamente han estado fuera del alcance de la regulación urbana podrían quedar sometidas a procedimientos administrativos similares a los aplicables en las ciudades.

Considerando que el sistema legal peruano solo reconoce tres autorizaciones municipales principales —licencia de habilitación urbana, licencia de edificación y licencia de funcionamiento—, se podría interpretar que la norma busca extender la aplicación de estas autorizaciones a las áreas rurales. Este enfoque plantea interrogantes sobre su pertinencia: ¿es necesario imponer los mismos requisitos en espacios donde la dinámica económica y social es distinta? ¿Hasta qué punto esta extensión contribuye al ordenamiento territorial y no a la creación de nuevas barreras burocráticas?

En teoría, la regulación apunta a garantizar coherencia normativa. Sin embargo, en la práctica, ¿es razonable exigir licencias de habilitación urbana y de edificación —pensadas para entornos densamente poblados— en zonas rurales, donde la densidad es mínima y la economía depende de la flexibilidad? La falta de proporcionalidad podría convertir un instrumento de planificación en un obstáculo para el desarrollo local.

En la Resolución No. 0534-2024-SEL del Indecopi, se declararon ilegales las exigencias de licencia de habilitación urbana y autorización de construcción en terreno rústico para un conocido restaurante. Este caso evidenció que imponer requisitos diseñados para entornos urbanos en áreas rurales puede convertirse en una barrera burocrática más que en un mecanismo de ordenamiento.

Con el Decreto Legislativo No. 1674, la intención es someter todo el territorio peruano a una planificación ordenada. Sin embargo, esta uniformidad normativa corre el riesgo de desconocer las particularidades del mundo rural, donde la lógica de desarrollo no siempre coincide con la urbana. Si bien la planificación territorial es indispensable para evitar el desorden y proteger recursos, también lo es garantizar que las normas no se conviertan en obstáculos para la inversión y el desarrollo local. El verdadero reto está en diseñar reglas proporcionales, que reconozcan la diversidad del territorio peruano y no impongan cargas innecesarias en zonas donde la actividad económica depende de la agilidad y la adaptabilidad.

Para lograr este equilibrio, resulta urgente contar con una ley general que regule las autorizaciones para construcciones rurales, estableciendo procedimientos claros, simplificados y sujetos al silencio administrativo positivo. Este mecanismo permitiría armonizar dos objetivos: por un lado, la necesidad de regulación y planificación territorial; por otro, la viabilidad de proyectos de inversión que dinamizan la economía local. Una regulación proporcional y eficiente no solo evitaría la burocratización excesiva, sino que también contribuiría a un desarrollo territorial sostenible y competitivo.

Para quienes operan en áreas rurales, este cambio significa anticiparse: seguir de cerca la aprobación de planes territoriales, evaluar su impacto en la viabilidad de proyectos y participar en el debate sobre cómo regular sin asfixiar. La planificación rural no debe ser sinónimo de burocracia; debe ser una herramienta para el desarrollo equilibrado y sostenible.