Boletín Inversión Inmobiliaria - octubre 2025
Temas
NORMAS DE INTERÉS
Se aprueban lineamientos para la atención de la actualización de oficio de la Base Gráfica Registral
El 24 de octubre de 2025, se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Resolución No. 00161-2025-SUNARP/SN, mediante la cual se regula el procedimiento de actualización de oficio de la base gráfica registral. La resolución busca establecer un procedimiento estandarizado para la actualización de la base gráfica registral, permitiendo a cualquier persona, incluyendo a las autoridades, solicitar la verificación, modificación o incorporación de polígonos de predios inscritos en la base gráfica registral, ya sea por observaciones en el Visor BGR o mediante solicitud formal, presencial o virtual (MTDV).
Las solicitudes deberán contener los siguientes datos mínimos: nombre y DNI del solicitante, número de partida, zona y oficina registral, y los datos del lote o parcela. Se limita a cuatro partidas por requerimiento.
La atención es de diez (10) días hábiles, salvo casos de solicitudes masivas de entidades públicas, que se atienden progresivamente según la capacidad operativa. La actualización solo procede si existe información técnica suficiente en los títulos archivados; de lo contrario, se comunica la imposibilidad de atención al usuario.
Finalmente, se precisa que la actualización de la base gráfica no constituye un servicio de publicidad ni inscripción registral, y que la comunicación del resultado se realiza por el mismo medio de recepción.
NOTICIA DE INTERÉS
Se celebró la Audiencia Pública del XI Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República
El 29 de octubre de 2025, se realizó la vista de la causa del XI Pleno Casatorio Civil, con el objetivo de establecer criterios jurisprudenciales uniformes sobre la prescripción adquisitiva de dominio. Esta figura legal, importante para la práctica inmobiliaria, ha venido teniendo un tratamiento dispar por parte de los jueces del país, afectando la seguridad jurídica y el principio de igualdad ante la ley. Ante ello se busca fijar un precedente vinculante para todo el sistema de justicia nacional.
En la audiencia se abordaron temas claves como la posesión pacífica, continúa, pública y como propietario, la interrupción y suspensión del plazo de prescripción, el concepto de justo título, la suma de plazos posesorios, el estándar probatorio de la posesión, los tipos de prescripción adquisitiva y la imprescriptibilidad de bienes estatales conforme a la Ley No. 29618.
OPINIÓN INMOBILIARIA: LA POSESIÓN COMO OBJETO CONTRACTUAL
En esta oportunidad nos ocuparemos de la posesión y de su posibilidad de ser objeto de contratos inmobiliarios. El tema es relevante, si se advierte que en la práctica inmobiliaria es usual celebrar contratos de transferencia de la posesión y/o de derechos y acciones posesorias, sin necesariamente involucrar a la propiedad u otro derecho real. Solo se negocia la posesión y se tiene en mente adquirir la propiedad luego, contratando con quien se determine que es el verdadero dueño. Teniendo en mente ello, corresponde determinar si estos contratos son válidos o no.
Para absolver esta interrogante es importante ahondar en la naturaleza jurídica de la posesión. Se debe determinar si la posesión es un hecho o un derecho. Si bien no buscamos zanjar la discusión, consideramos aceptable la tesis que sostiene que la posesión puede ser considerada un derecho real autónomo y, por lo tanto, que sí puede ser objeto de un contrato. Esta postura se sostiene en los siguientes dos argumentos:
- En primer lugar, la posesión se encuentra regulada en la sección tercera del Código Civil, dedicada justamente a los derechos reales principales. La posesión encabeza el primer título de esta sección. A tenor de la sistematización de la norma, se puede advertir que existe una vocación de la posesión para ser tratada como un derecho real más.
- En segundo lugar, yendo a la regulación específica del Código Civil, conviene citar el artículo 898. Esta norma establece que los poseedores pueden adicionar a su posesión el plazo de aquel que le trasmitió válidamente el bien. La norma habla de transmisión válida, expresión reservada únicamente para los contratos y/o negocios jurídicos, los cuales solamente recaen sobre derechos. No hay contratos sobre hechos. En efecto, los artículos 1402 y 1403 del Código Civil establecen que es objeto de los contratos crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales. Nótese que los artículos no hablan de relaciones de hecho, sino de relaciones jurídicas. Es decir, de derechos y obligaciones. Si la posesión fuese un hecho no podría formar parte de un contrato y, por lo tanto, no podría ser objeto de una transmisión válida. En cambio, si es un derecho, sí puede transmitirse válidamente mediante contrato. Este es el supuesto previsto en la norma.
Teniendo en cuenta lo anterior, se puede sostener que la posesión sí puede ser objeto de un contrato. Existe una norma expresa. Esto es, el artículo 898 del Código Civil. Naturalmente, observando la naturaleza obligacional de los contratos, el objeto será en sí la entrega de la posesión. No se asumen más obligaciones ni se conceden más derechos que la cesión en sí.
No está de más mencionar que esta tesis es compatible con la realidad económica del país, donde la mayoría de los terrenos no se encuentran inscritos ni se tiene certeza de sus verdaderos dueños. La posesión es quizás la realidad económica que se puede observar y probar en mayor medida, por lo que a las partes solo les queda contratar sobre ellas.
Es importante considerar que esta regla admite excepciones. Es importante descartar que los terrenos no se encuentren inscritos a favor de terceros o que existan circunstancias que revelen que el poseedor no ostenta derecho alguno y que su ocupación contraviene las normas aplicables. También se deberá tener en cuenta los distintos plenos casatorios civiles que han modulado el alcance de la figura. De verificarse estos escenarios, los contratos podrían ser cuestionados, no por carecer de objeto válido, pues la posesión puede ser objeto de los contratos, sino por fin ilícito o falta de legitimación, lo que hace inválidos y/o ineficaces los acuerdos, dependiendo del caso.