Boletín Inversión Inmobiliaria - octubre 2026

El 7 de octubre de 2026 se publicó la Ordenanza No. 2860 de la Municipalidad Metropolitana de Lima, que aprueba el Plan de Desarrollo Urbano de Lima Este 2026-2036 (PDU), vigente desde el 8 de octubre de 2026.

Entre sus principales disposiciones, el PDU aprueba una nueva zonificación para los distritos de Ate, Chaclacayo, El Agustino, La Molina, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho y Santa Anita, preservando la zonificación y el uso autorizados de los establecimientos que cuenten con licencia de funcionamiento vigente. Asimismo, actualiza el Sistema Vial Metropolitano de Lima Este y dispone que las afectaciones viales se inscriban como cargas técnicas en las partidas registrales de los predios comprendidos total o parcialmente en las respectivas secciones viales normativas.

Asimismo, el PDU establece obligaciones para las municipalidades distritales, entre ellas complementar el Índice de Usos y Giros Urbanos y aprobar el Reglamento de Niveles Operacionales en 180 días, así como elaborar sus Planes Urbanos Distritales y sanear sus inmuebles municipales en 360 días. Finalmente, dispone que los procedimientos en trámite de licencias de habilitación urbana, edificación y funcionamiento continúen sujetos a las normas vigentes al momento de su inicio hasta su culminación.

El 29 de octubre de 2026 se presentó el Proyecto de Ley No. 00708-2026-2031-CD, que propone establecer, por única vez y durante cinco años, un régimen excepcional para la formalización de predios estatales de dominio privado y de libre disponibilidad, destinados a vivienda y ocupados por personas o familias de bajos recursos. La propuesta permitiría acceder a la propiedad de estos predios cuando se acredite una posesión pública, pacífica, continua y consolidada durante, por lo menos, diez años, pese a que actualmente la Ley 29618 establece la imprescriptibilidad de los bienes inmuebles de dominio privado estatal.

El régimen estaría limitado a poseedores directos que destinen predominantemente el predio a vivienda familiar, no sean propietarios de otro inmueble y cumplan los criterios socioeconómicos que establezca el reglamento. Asimismo, quedarían excluidos, entre otros, los bienes de dominio público, los predios afectados al uso público o reservados para obras o proyectos de inversión pública, las áreas naturales protegidas, los bienes integrantes del patrimonio cultural, los predios ubicados en zonas de riesgo no mitigable y los terrenos de comunidades campesinas y nativas.

En esta sección de nuestro boletín nos ocuparemos de la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva. En particular, analizaremos su instrumentalización mediante una transacción extrajudicial y su suficiencia para acceder a los Registros Públicos.

Es posible que los poseedores que han cumplido los requisitos del artículo 950 del Código Civil para adquirir la propiedad por prescripción prefieran evitar un proceso judicial y, en su lugar, llegar a un acuerdo con quien aparece como titular en el Registro. La pregunta es si dicho acuerdo puede servir como título declarativo de la propiedad y, posteriormente, resultar suficiente para su inscripción.

La primera cuestión exige determinar la naturaleza del eventual acuerdo entre el poseedor y el titular registral. La prescripción adquisitiva supone una adquisición originaria: el prescribiente no recibe la propiedad del titular registral, sino que la adquiere como consecuencia de su posesión y del cumplimiento de los requisitos legales. Esta lógica se refleja en el artículo 952 del Código Civil, que permite al prescribiente solicitar judicialmente que se le declare propietario y que, en mérito de la sentencia, se cancele el asiento del antiguo dueño.

Desde esta perspectiva, el acuerdo con el titular registral no puede estructurarse como una compraventa, donación u otro acto de transferencia de propiedad, pues ello supondría reconocer al titular registral como propietario y adquirir de él el dominio, lo que afectaría la eficacia de la prescripción adquisitiva. En su lugar, el acuerdo debería estructurarse como un reconocimiento de propiedad: el titular registral reconoce que el poseedor adquirió la propiedad por prescripción, al haberse cumplido los requisitos legalmente previstos.

Este reconocimiento de propiedad puede instrumentalizarse mediante una transacción extrajudicial. Conforme al artículo 1302 del Código Civil, mediante la transacción las partes, haciéndose concesiones recíprocas, deciden sobre algún asunto dudoso o litigioso, evitando el pleito que podría promoverse o finalizando el ya iniciado. Así, una controversia sobre la titularidad de un predio entre el poseedor que sostiene haber adquirido la propiedad y el titular registral que niega dicha circunstancia puede ser objeto de una transacción. Las partes pueden acordar que el titular registral reconoce la prescripción, mientras que el poseedor efectúa las concesiones que correspondan, poniendo fin a la disputa.

La celebración de la transacción no modifica la naturaleza legal de la adquisición. La propiedad reconocida no deriva de la voluntad del titular registral, sino de la prescripción adquisitiva que se habría producido con anterioridad. La transacción únicamente permitirá a las partes solucionar la controversia existente entre ellas y reconocer los efectos de dicha figura. Esta precisión sobre los alcances del acto resulta especialmente relevante cuando el derecho de quien figura inscrito es objeto de cuestionamientos por parte de terceros, por ejemplo, debido a la existencia de superposiciones registrales u otros eventos similares.

Ahora bien, definida la naturaleza declarativa del título, corresponde determinar si este puede acceder al Registro. El artículo 2019 del Código Civil establece que son inscribibles los actos y contratos que constituyen, declaran, transmiten, extinguen, modifican o limitan derechos reales sobre inmuebles. En esa línea, el Tribunal Registral ha admitido la inscripción de contratos de reconocimiento de propiedad, al no existir impedimento legal para celebrarlos. Naturalmente, la inscripción será posible en tanto no se afecten derechos de terceros y el reconocimiento implique una modificación de la situación inscrita, pues los actos meramente reiterativos no son inscribibles.

El hecho de que el reconocimiento se encuentre contenido en una transacción extrajudicial no altera esta conclusión. Si mediante la transacción las partes reconocen una situación jurídica distinta de la que publicita el Registro, el acto tiene contenido declarativo y produce una modificación de la situación registral que, en principio, justifica su acceso al Registro. Naturalmente, la vinculatoriedad de la transacción dependerá de las partes que la celebren, pues los contratos producen efectos entre quienes los suscriben y sus herederos.

En definitiva, la transacción extrajudicial con el titular registral puede constituir un vehículo válido para inscribir la propiedad adquirida por prescripción. No transfiere el dominio: reconoce una adquisición ya producida. Y ese reconocimiento, como acto declarativo, puede acceder al Registro y contribuir al saneamiento de la titularidad del predio.