Boletín Inversión Inmobiliaria - septiembre 2026

El 17 de septiembre de 2026 se publicaron en el Diario Oficial El Peruano diversos precedentes de observancia obligatoria aprobados en el CCCXXIV (324) Pleno del Tribunal Registral. Los precedentes están referidos a la presentación electrónica de títulos, la independización en mérito de título archivado, el incumplimiento del plazo de la convocatoria para asambleas y la exigibilidad del Certificado de Información Catastral.

En primer lugar, se precisó que los documentos presentados mediante el SID-SUNARP cuentan con respaldo de la firma digital del notario, por lo que tienen plena autenticidad e integridad y no pueden ser considerados copias simples o documentos falsos. No obstante, las copias certificadas de actas y certificaciones de firmas deben cumplir adicionalmente con las formalidades previstas en el Decreto Legislativo 1049.

En segundo lugar, se estableció que las independizaciones en vía de regularización previstas en la Séptima Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios pueden ser solicitadas por cualquier interesado y no únicamente por el propietario o copropietarios, debido a que buscan reflejar en el Registro una situación preexistente y no una nueva modificación física del predio. Su procedencia está condicionada a que no se afecten derechos de terceros inscritos.

Asimismo, el Tribunal señaló que el incumplimiento de los plazos de convocatoria establecidos en normas estatutarias o reglamentarias constituye, como regla general, un defecto insubsanable que invalida la asamblea y justifica la tacha sustantiva del título. Sin embargo, cuando la discrepancia responda únicamente a un error material o de transcripción que no afecte la voluntad social ni los derechos de participación de los asociados, el defecto será subsanable.

Finalmente, ratificó que el Certificado de Información Catastral es exigible para la inmatriculación y las modificaciones físicas de predios rurales, incluso en zonas no catastradas, precisando además que los certificados negativos de zona catastrada ya no son aplicables para estos procedimientos. Como excepción, dicho certificado no será requerido en los actos de saneamiento de titularidad estatal realizados por los Entes de Formalización Regional.

El 23 de septiembre de 2026, se publicó la Resolución de la SUNARP 00209-2026-SUNARP/SN, la cual dispone la publicación del proyecto de modificación del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. La propuesta busca el tránsito hacia el "Registro Digital", incorporando la interoperabilidad con bases de datos que sean públicas, las anotaciones electrónicas y el uso asistido de la inteligencia artificial en la calificación, sin sustituir la función ni la responsabilidad del registrador.

Entre las modificaciones propuestas destacan:

En esta sección de nuestro boletín abordaremos el uso de los Sistemas de Información Geográfica (SIG) en los procedimientos registrales. Estas herramientas permiten visualizar y analizar el territorio con niveles de precisión cada vez mayores, facilitando la identificación de vías, ríos, quebradas, restos arqueológicos y otros elementos físicos que pueden resultar relevantes para la gestión del suelo y la toma de decisiones administrativas. Sin embargo, su utilidad práctica no debe confundirse con su eficacia jurídica.

En efecto, si bien es frecuente que los órganos registrales o las áreas de catastro utilicen herramientas de georreferenciación para corroborar la ubicación de determinados predios o advertir circunstancias de interés, ello no debe significar que la información obtenida a través de dichas plataformas tenga la misma naturaleza u oponibilidad que la información contenida en los Registros Públicos.

La razón es sencilla. La publicidad registral se sustenta en títulos jurídicos que han sido previamente calificados por funcionarios competentes dentro de procedimientos previamente establecidos. Los Sistemas de Información Geográfica, por el contrario, no constituyen títulos jurídicos ni son el resultado de un procedimiento de calificación administrativa. Por ello, la información que proporcionan no puede prevalecer per se sobre aquella que obra en los archivos registrales ni servir, por sí sola, para desconocer derechos previamente inscritos.

Este criterio ha sido reconocido por la propia SUNARP. Mediante pronunciamientos internos se ha precisado que estos aplicativos constituyen únicamente una herramienta gráfica referencial para la elaboración de informes técnicos, careciendo de carácter vinculante. Esto quiere decir que su sola utilización no es sustento suficiente para formular observaciones o concluir la existencia de limitaciones que contradigan la información registral vigente.

Lo anterior encuentra respaldo en el Sistema Nacional Integrado de Catastro, el cual exige que la información gráfica de los predios debe encontrarse respaldada por la información catastral emitida por las entidades generadoras de catastro, principalmente los gobiernos regionales y locales. En otras palabras, los Sistemas de Información Geográfica no constituyen fuentes oficiales de catastro y, por tanto, no pueden reemplazar los instrumentos técnicos y jurídicos que sustentan la información registral.

Naturalmente, esto no implica restar importancia a las herramientas tecnológicas. Los Sistemas de Información Geográfica constituyen instrumentos valiosos para la planificación territorial, la gestión catastral y la detección preliminar de posibles contingencias. Sin embargo, para que la información obtenida a través de ellos produzca efectos jurídicos en el ámbito registral, esta debe ser validada mediante los procedimientos correspondientes e incorporada formalmente al catastro y, de ser el caso, a los Registros Públicos.