Boletín Inversión Inmobiliaria - septiembre 2025

El equipo inmobiliario de Rodrigo comparte su séptimo boletín informativo, con las normas y opiniones inmobiliarias más resaltantes del mes de septiembre.

Se aprueba la Ley que promueve la transformación productiva, competitiva y sostenible del sector agrario con protección social hacia la agricultura moderna

El 10 de septiembre de 2025, se publicó en el Diario Oficial El Peruano la Ley No. 32434, norma que establece un marco legal para impulsar la transformación del sector agrario, con énfasis en la formalización, la asociatividad y la protección social de los pequeños productores. Para este efecto, la norma prevé exoneraciones y beneficios tributarios, así como diversas reglas relacionadas con la propiedad agraria.

En adición a las exoneraciones y beneficios tributarios, la norma suprime las limitaciones y restricciones relacionadas con la extensión de la propiedad y el cambio de titularidad, las cuales estaban previstas en el Decreto Legislativo No. 653 y sus normas reglamentarias. De esta manera, se supera toda discusión sobre la vigencia de estas últimas restricciones, considerando el nuevo marco constitucional.

Igualmente, la norma reitera que los poseedores de predios rústicos estatales pueden regularizar su situación jurídica ante los gobiernos regionales, siempre que la posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2020. La norma exige que la posesión actual sea pública, pacífica y continua.

Del mismo modo, los poseedores de tierras eriazas habilitadas estatales y que estén destinadas íntegramente a la actividad agropecuaria podrán regularizar su situación jurídica mediante el procedimiento de adjudicación directa, en tanto la posesión se hubiera iniciado hasta el 31 de diciembre de 2020. Dependiendo de la condición del poseedor (pequeño productor agrario, una forma asociativa, cooperativa o empresa agraria) podrán pagar la tercera parte del valor arancelario del terreno o el monto completo.

Se publican nuevos precedentes vinculantes del Tribunal Registral SUNARP sobre inscripción y procedimientos registrales

El pasado 12 de septiembre de 2025, se publicaron en el Diario Oficial “El Peruano” diversos precedentes de observancia obligatoria correspondientes a Registros Públicos. En esa línea, se precisan requisitos para inscribir la subdivisión de predios urbanos. Asimismo, se contemplan asuntos relacionados con la transferencia de dominio por sucesión intestada, la rectificación de partidas y la presentación de documentos a través del sistema de intermediación.

Para inscribir la subdivisión de predios urbanos, se ha establecido como requisito la previa inscripción de la habilitación urbana, incluso si ya consta inscrito el cambio de uso de rústico a urbano. El precedente precisa que esta exigencia no aplicará si la independización se realiza en el marco del saneamiento físico legal de la propiedad urbana informal.

Por otro lado, se establece que la transferencia de dominio por sucesión intestada constituye un acto único e invalorado, por lo que no genera pago adicional de derechos registrales por cada heredero. La misma regla aplica en caso de rectificaciones de partidas.

Del mismo modo, se establece que será un obstáculo para la inscripción de una rectificación de partidas el hecho de que se perjudique a un tercero, con independencia de que su derecho sea título gratuito u oneroso, excluyendo el derecho adquirido por sucesión. Para este efecto, se precisa que no resulta aplicable la noción de tercero registral del artículo 2014 del Código Civil.

Por último, se precisa que, cuando en un título se adjuntan dos o más traslados de escrituras públicas, uno de los cuales debe presentarse por SID-SUNARP y el otro en papel, es admisible la presentación en papel de ambos si se trata de actos no separables. De esta manera, se establece una excepción a la presentación obligatoria por el SID-SUNARP.

En esta oportunidad nos ocuparemos de la posesión y de sus mecanismos de tutela. El tema es interesante y también de cierta importancia práctica, si se considera que es la primera línea de defensa que tienen los poseedores para asegurar su permanencia en los bienes que ocupan.

La posesión es la figura más básica de las relaciones jurídicas sobre bienes. Son complejos los actos de disposición y el resto de negocios jurídicos que generan efectos sofisticados, como la propiedad, el arrendamiento, el fideicomiso, la superficie o la hipoteca. La posesión, por el contrario, es la categoría más simple del mercado. Consiste básicamente en el goce fáctico y exclusivo de una cosa. Salvo por la coposesión o por la intermediación posesoria, el poseedor utiliza el bien sin la cooperación ni la intervención de terceros. Es pues, un poder autónomo, sin interferencias.

En doctrina se discute mucho sobre la naturaleza jurídica de la posesión. Existen autores que la consideran un hecho jurídico; otros, que es un derecho subjetivo y también hay quienes dicen que es tanto un hecho como un derecho. No buscamos zanjar la discusión, simplemente nos limitaremos a indicar que la posesión es un poder de hecho, aunque capaz de generar diversas consecuencias jurídicas. Entre ellas, que el ocupante pueda hacer valer la defensa posesoria extrajudicial y la tutela interdictal. Ahondaremos en cada una de ellas.

La primera forma de tutela permite al poseedor repeler directamente toda fuerza ilegal que busque despojarlo o perturbar su permanencia en el bien. El poseedor se defiende por sí mismo contra el invasor o perturbador, ya sea para recuperar la cosa que le ha sido arrebatada o para que cesen los actos que lo inquieten. En ambos casos, se defiende sin acudir a la vía judicial.

Procede la defensa contra los actos de despojo no consumados y los actos de perturbación. Por su lado, la recuperación, también llamada derecho de reacción equivalente, procede contra los actos de despojo ya consumados.

El artículo 920º del Código Civil regula los presupuestos de la defensa posesoria extrajudicial, estableciendo que el poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien si fuera desposeído. La acción se realiza dentro de los quince días siguientes al conocimiento de la desposesión, estando prohibido tomar acciones nos justificadas para la recuperación del bien. Es cierto que la norma civil prevé la defensa extrajudicial para recuperar el bien sin decir nada sobre la retención. Pese al silencio, creemos que esta acción es igualmente aplicable en el marco de la legítima defensa que le asiste a toda persona.

Es importante considerar el plazo previsto en la norma para emplear esta tutela. Se señala que la acción se ejerce dentro de los quince días naturales de tomado conocimiento de la desposesión, por lo que el plazo se cuenta desde el conocimiento y no desde que se produjo la desposesión misma, lo que permite que invasiones clandestinas puedan ser repelidas a través de la defensa extrajudicial.

La segunda tutela, llamada tutela interdictal, consiste en una acción judicial para defender o recuperar la posesión de un bien. Cuando se busca defender la ocupación, se emplea el interdicto de retener y cuando se busca recuperar, el interdicto de recobrar. En estos casos el poseedor acude al auxilio judicial, ya sea por haber caducado el plazo para defenderse extrajudicialmente o por no resistir la expoliación por sí mismo.

Como se puede advertir, la posesión se encuentra protegida por el sistema jurídico. Se puede decir que la protección constituye el efecto más importante de la figura. Si bien esa tutela es provisional, pues de existir terceros que empleen las vías judiciales correctas e invoquen mejores derechos, podrán asegurarse la tenencia definitiva del bien, no deja de ser relevante y, en muchos casos, es el medio de protección más importante del sistema legal.